Ипотечное кредитование » Рефераты: скачать бесплатно рефераты на любую тему.

Ипотечное кредитование

С О Д Е Р Ж А Н И Е

Ипотечное кредитование 1
Введение 4
Глава 1. История становления ипотеки 4
Глава 2. Понятие ипотеки 7
Глава 3. Нормативно-правовая база 8
Глава 4. Функции ипотеки 9
Глава 5. Схема первичного сегмента ипотечного рынка 10
Глава 6. Схема вторичного сегмента ипотечного рынка 11
Глава 7.Регистрация ипотеки и договор об ипотеке 12
Глава 8. Особенности страхования ипотеки 17
Глава 9. Выселение некредитоспособных залогодателей 18
Глава 10. Ипотечное кредитование на практике 20
Глава 11. Социальный аспект ипотеки 21
Глава 12. Минусы ипотеки 21
Заключение 22

Список использованных источников: 23

Введение

В данной работе кратко изложены правовые основы ипотечного кредитования в России в настоящее время, а также отмечены основные моменты изменения законодательства об ипотеке в последние годы. Одновременно обращено внимание к главным «опасностям» рассматриваемых правоотношений и указаны основные направления их оптимального преодоления.

К работе прилагаются выдержки из основных актов, регламентирующих ипотеку, в том числе прилагается «обработанный» закон «Об ипотеке».

Недвижимость и, особенно, жилая может приобретаться и продаваться различными способами и с применением различных схем. Одной из наиболее перспективных является ипотека. А все это благодаря тому, что недвижимость
— наиболее надежное обеспечение кредитования.

Внедрение ипотеки у нас даст ощутимый импульс дальнейшему развитию рынка недвижимости, так как обеспечит приток реальных денежных средств и расширение строительства жилья од уже обеспеченные деньги.

Глава 1. История становления ипотеки

За последние десятилетия все уже подзабыли, что в России понятие " ипотека" бытовало на протяжении нескольких столетий. Но начиная со времени октябрьских революционных преобразований, ипотеку как форму залога сначала изъяли из финансово-экономической системы страны, а затем и само понятие постепенно ушло из обихода, из специальных словарей и справочников.
"Подставка", которой не надо бояться В историческом процессе развития института залога ипотека представляет собой третью, и наиболее совершенную форму. Она оптимально соответствует потребностям поземельного кредита и экономическим условиям его предоставления и обеспечения.

Это понятие пришло в мировую финансово-экономическую систему из
Древней Греции. Его ввел архонт Солон в YI веке до н.э.

Предшественник Солона - Драконт ввел порядок (в 621 г. до н.э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его порядками в истории закрепилось определение "драконовых законов".

В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой выморочное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода.

Теперь каждый получил право расставаться и завещать "собственность" по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.

По-гречески "hypotetheca" - подставка, подпорка. Цель ипотечной системы - предотвратить опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля - легко обращаемый товар, а значит, всегда есть риск как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена.
Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога.

У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качеств -
"специальности" и "гласности", а потому и не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Римляне расширяют юридическое поле ипотеки. Ее могли устанавливать на все имущество должника. С одной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определенное имущество. С другой стороны, некоторым лицам (по особому отношению к ним кредитора или особому свойству долга) римский закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право.

Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная.
Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество. Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство.

В Германии она появляется не ранее XIY столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции - с конца XYI века действовала негласная ипотека.

В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда.
Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить
"обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что "внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения". "Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet parte" - право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая- либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение ), независимо от смены владельца.

Ипотечное право самостоятельно существовать не может.
Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение потеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран.

По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XYIII - XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированном в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей.

И в России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор, в случае невыполнения должником обязательства, имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось.

Российский проект вотчинного устава ограничивал ответственность за проценты последними двумя годами. Действие ипотеки распространялось и на страховое вознаграждение собственника за сгоревшие строения и движимость, составляющую принадлежность имения. Владелец имел право всем этим пользоваться, но не наносить ущерб и вред; если это все же происходило, то кредитор был вправе потребовать дополнительное обеспечение. В исторической ретроспекции существовало два основания передачи ипотечного требования - договор и наследование.

В Европе действовало и принудительное отчуждение. Его механизм работал через заклад ипотечного требования и вещный ипотечный иск. Последний предполагал право требовать удовлетворения из заложенного имения посредством публичной его продажи, независимо от того, в чьих руках оно находилось. Погашение ипотеки в ипотечной книге не являлось окончательным элементом прекращения права. Только при выполнении материального условия ипотека теряла свою правовую силу.

В России существовало строгое различие между прекращением ипотечного права и его погашением. Последнее осуществлялось формальным уничтожением записи в ипотечной книге.

Законченная ипотечная система введена: В Пруссии - уставом 1783г. и
1872 г.; В Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.; В
Саксонии - уставом 1843г. и кодексом 1863 г. В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Царства Польского по уставу 1818 года. В ее основе старое польское законодательство с прусскими и австрийскими "наслоениями". В прибалтийских губерниях ипотека действовала с
XYIII века и объединена с законодательством при судебной реформе 1889 года.

На европейской территории России ипотека была введена законом 19 мая
1881 года. Особая ипотечная комиссия была создана в 1882 году для проработки деталей и практики закона. В 1889 году отменяют старую систему оглашения завещаний и утверждается порядок "гласности" и "специальности". В практику входит новая форма реестров крепостных дел, где статьи приурочены к названию имений, а не к существовавшему ранее порядку, связанному с именем собственника (так внедряется принцип "специальности").

Из истории российской ипотеки Манифестом Екатерины II от 29 октября
1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций и подтверждена потребность, или, оперируя современными понятиями, комфортность экономических расчетов в средствах обращения и платежа.

Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же, 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Страховая оценка здания устанавливалась в том же размере, что и залоговая, - в 3/4 стоимости имущества, а страховая премия - в полтора процента от установленной страховой суммы. В целях минимизации страхового риска, связанного с ущербом, причиняемым огнем, на страхование не принимались деревянные строения или хозяйственные постройки, а также здания, имевшие соломенную или камышовую кровли. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залог, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк. С начала 70-х годов прошлого столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных
(земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью. В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы. По российскому законодательству XIX века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883
- 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей.

Глава 2. Понятие ипотеки

Вступивший в силу 16 июля 1998 года Федеральный закон РФ "Об ипотеке
(залоге недвижимости)" существенно повлиял на процесс формирования отечественного ипотечного рынка.

После проведения в нашей стране массовой жилищной приватизации многие стали собственниками жилья. В жизни возникают проблемы, порождающие необходимость погашения крупных долгов, и единственно доступным выходом из сложившегося положения остается заем под залог жилья. Ипотека отличается от продажи жилья не только тем, что у заемщика есть перспектива вернуть кредит и остаться собственником жилья, но и тем, что на период действия ипотеки он остается жить на своей жилплощади. Это отражено в первой главе пункта первого Закона "Об ипотеке".

Термин «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:
1. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита.
При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

2. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество.
Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости.
Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин
"ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин
"смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае
- только залог недвижимости.

Глава 3. Нормативно-правовая база

Институт ипотеки ввиду различных как экономических, так и правовых препятствий до настоящего времени не приобрел в России значительного распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим массивом нормативных актов.

В первую очередь к ним относятся Федеральный закон 1998 г. "Об ипотеке
(залоге недвижимости)". Общие нормы о залоге, не нашедшие места в указанном законе, принимаются по соответствующим статьям Гражданского кодекса РФ. Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен, регулируется Федеральным законом 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Фактическая реализация прав банка по ипотеке возможна в рамках закона
"Об исполнительном производстве". Отдельные специальные нормы, которые тем не менее следует учитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны и по соответствующим законам. Таким, например, как закон "О товариществах собственников жилья". При ипотеке жилья приходится мириться с необходимостью следовать нормам отраслевого жилищного законодательства, в том числе Жилищного кодекса РСФСР, а также законам и правилам регистрации граждан по месту жительства. Члены семьи заемщика также имеют установленные законодательством права, нормированные в Семейном и Гражданском кодексах
РФ. Специальные акты защищают интересы несовершеннолетних, стариков и инвалидов.

До начала девяностых годов ипотека практически отсутствовала.
Псевдоипотека осуществлялась путем временного перевода прав собственности на недвижимость, являвшуюся ее объектом, на кредитора. После окончания расчетов между должником и кредитором недвижимость переоформлялась обратно.
Приходилось дважды платить весьма высокую госпошлину, относимую на заемщика, и мириться с рисками, связанными с возможной недобросовестностью кредитора, получавшего права на недвижимость по заниженной цене. Кроме того, сроки регистрации прав были весьма велики. В этих условиях данная схема, плохо защищавшая заемщика, не могла найти широкого распространения.
Но и после легализации ипотеки, как цивилизованного правового института, в
1992 году, противоречия между устаревшими отраслевыми законами не давали юристам практической возможности в достаточной мере защищать права, но уже не заемщика, а банка-кредитора.

Между «социалистическим» жилищным законодательством и новым российским правом имелся принципиально непреодолимый разрыв.

К сожалению, и последние законы исправили нетерпимое положение лишь наполовину. Например, до принятия закона «Об ипотеке» вообще не было серьезных оснований для выселения неплатежеспособного должника и его семьи из заложенной квартиры. Могла идти речь лишь о переходе прав собственности с исключением права пользования или его ограничением (в зависимости от размера жилой площади на одного жильца). В настоящее время выселение вполне возможно, но при условии ... предоставления другого жилого помещения в черте того же населенного пункта. В нашем случае в Москве. И с учетом всех санитарных норм. Судебная практика по реализации прав банков-кредиторов в новых правовых условиях пока отсутствует. Ранее взыскание на заложенную квартиру можно было обратить лишь в судебном порядке. С целью обхода данного правила, широкое применение получило использование схемы с заключением с неплатежеспособным заемщиком договора «об отступном». Но с момента новации, т.е. замены первоначального договора новым, прекращался договор залога и возникала конкуренция с другими кредиторами. Не все банки это учитывали и сделки по приобретению и дальнейшему отчуждению полученной по договору «об отступном» недвижимости могли признаваться недействительными. По новому закону «Об ипотеке» договорная реализация недвижимости возможна.

Глава 4. Функции ипотеки

Ипотека в России выполняет следующие функции:

- является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;- обеспечивает возврат заемных средств;- стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля- продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;- формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический.
Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В разных странах ипотека имеет свое место и смысл, а следовательно и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере.
Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, с этим связаны вобравшие в себя национальное своеобразие принципы ипотечного кредитования

Ипотечный рынок можно условно разделить первичный и вторичный сегменты.

В первичном сегменте происходит реализация экономических интересов участников ипотечных отношений, где залогодатели в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:1. Земельные участки, за исключением указанных в статье 63 Федерального закона "Об ипотеке" земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских
(фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами.

2. Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические
6. Объе6кы незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке.

7. Право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества
(право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

В п. 1 ст. 5 Закона "Об ипотеке" установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По сути, первичный ипотечный рынок - сегмент, объединяющий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие отношения, согласно взятым на себя обязательствам по договору об ипотеке.

Глава 5. Схема первичного сегмента ипотечного рынка

Важной стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Эту чрезвычайно актуальную задачу выполняет вторичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, в котором происходит мобилизация кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке
(закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

Главным прорывом в новом законе явилось появление "закладной" как свободно обращающейся на рынке ценной бумаги. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после регистрации и передается передаточной надписью. Обязанным по закладной признается должник и залогодатель. В закладной указываются: слово "закладная", имя залогодателя и сведения о нем, название кредитного договора или иного денежного обязательства, обеспечиваемого ипотекой, имя и сведения о должнике, сумма основного обязательства, описание переданного в ипотеку имущества, по которому оно может быть опознано, подпись залогодателя (если это третье лицо, а не должник), сведения о нотариальном удостоверении сделки.Закладная не требуется, если объектом ипотеки выступают предприятие как имущественный комплекс, земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, леса, а также право аренды имущества.

Закладная может быть передана (уступлена) другому лицу. Новый залогодержатель приобретает все права прежнего. Он может требовать исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, и получает право его переуступки. При этом согласия должника-залогодателя на это не требуется, если иное не предусмотрено законом. Эта уступка или цессия также требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Передача прав оформляется передаточной надписью на самой закладной, владелец которой считается законным, если его права основываются на последовательном и непрерывном ряде передаточных надписей.

В общем случае законодательство допускает многократный последующий залог уже обремененного ипотекой имущества, что в принципе снижает кредитоспособность заемщика, на которую рассчитывал банк при заключении договора. Во избежание этого следует включать соответствующее запретительное условие в каждый ипотечный договор.Сам банк также может уступать свои права по ипотеке. Но уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Иначе говоря, ипотека всегда следует за кредитом. Закладная упрощает передачу прав по рассматриваемым правоотношениям. Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Удобство закладной состоит еще и в том, что она сама может быть предметом залога.

Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом:- заключение коммерческим банком с юридическими и (или) физическими лицами кредитных договоров под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;- эмиссионно- финансовые компании (ипотечные агентства) производят выкуп закладных у банка, путем выпуска облигаций, которые в дальнейшем размещаются на фондовом рынке;- денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору.

Глава 6. Схема вторичного сегмента ипотечного рынка

Таким образом вторичный рынок становится связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки
(через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. Важная задача вторичного рынка - дополнительная гарантия вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.К сожалению, в Законе "Об ипотеке" не прописана процедура предъявления закладной ее владельцем обязанному по ней лицу. А ведь это один из важнейших моментов в развитии отношений сторон ипотечной сделки.

Жилищный вопрос в России был и по-прежнему остается трудно решаемым.

Треть россиян проживает в неблагоустроенных квартирах. Московские очередики получают лишь шестую часть вводимой жилплощади, остальная реализуется по коммерческим ценам. Понятно, что бесплатным жильем будут обеспечены далеко не все даже имеющие на это право. Поэтому если бы ипотека, о которой так долго и много твердили, была доступна большинству россиян, она стала бы основным инструментом успешной реализации жилищной политики.

Предложенная ранее правительством схема ипотеки была неоднократно опробована и в Европе, и в Америке. Ее реализация подразумевает, что покупатель берет в банке кредит под залог имеющейся или покупаемой квартиры. При этом права собственности остаются у него, но распорядиться этим жильем он может лишь после того, как рассчитается за полученный кредит и выплатит проценты. По мнению экспертов, реализация такой схемы возможна только в условиях стабильной экономики. Но несмотря на то, что в стране нет пока развитого рынка оценочных и риэлторских услуг, внедрение ипотеки все же продолжается во многих регионах России.

В Москве кампания по внедрению ипотеки началась сравнительно давно.
Однако прежде чем выделить кредит покупателю, банк обязан проверить его платежеспособность. Одним из главных условий призван стать официально декларируемый доход. А дальше все выглядит следующим образом. Максимальный кредит предоставляется на сумму не более 70% стоимости квартиры. При этом предполагается, что выплаты по сумме кредита должны составлять не более 30% ежемесячного дохода покупателя. Однокомнатная квартира в московских новостройках стоит около 17000 долларов. При этом выплачиваемая покупателем сумма должна быть не менее 5100 долларов. Кредит на оставшиеся 70% стоимости квартиры при таком расчете составит 11900 долларов.

Ежемесячные выплаты при ставке 10% годовых и максимальном сроке кредита 10 лет составят около 157 долларов. Значит, официальный доход покупателя должен быть не менее 500 долларов. Можно смело утверждать, что даже в столице сегодня вряд ли найдешь многих, имеющих подобную сумму официального дохода. Власти предлагают цены на недвижимость в два-три раза выше расчетной, игнорируя основной закон рыночного ценообразования о взаимосвязи спроса и предложения. Типовое жилье рассчитано, в первую очередь, на обычных людей, а большинство из них никак не уложится в предлагаемую цену.

Позиция властей в вопросе ценообразования вредна еще и тем, что лишает большую часть общества возможности почувствовать результаты своего труда, получить материальное удовлетворение - собственная квартира становится недосягаемой мечтой. Очевидно, что в нынешнем виде ипотека не решит жилищную проблему в нашей стране. Она рассчитана на людей с достатком, то есть на тех, кто или уже имеет жилье, или может приобрести его, не влезая в дорогостоящий кредит. Наверное, именно этим объясняются весьма скромные успехи ипотечного кредитования в России. Чтобы программа ипотеки заработала активно, доходы населения должны быть на порядок выше нынешних.

Глава 7.Регистрация ипотеки и договор об ипотеке

Правило первое и очень важное: ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления всех необходимых документов.
Правило второе: датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Документы, необходимые для регистрации

Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены: нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия; документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений; доказательства уплаты регистрационного сбора; документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, в МКР, одновременно с документами, указанными в пункте 2 настоящей статьи, представляются также: закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Отказ в государственной регистрации

Заявителем может выступать только банк, который выдал кредит на покупку закладываемой квартиры. Другие лица, в том числе покупатель недвижимости, могут действовать только по доверенности. В противном случае в регистрации ипотеки может быть отказано.

Другой причиной для отказа могут быть документы, представленные для регистрации, если они не соответствуют требованиям законодательства.
Например, на договоре отсутствует необходимое нотариальное заверение.
Недопустима государственная регистрация ипотеки зданий, сооружений и их отдельных частей, которые еще не учтены в государственных органах
(например, в БТИ). Соответственно, в просьбе зарегистрировать договор иптеки в отношении такой недвижимости вам будет справедливо отказано. Если принимается решение об отказе в государственной регистрации ипотеки, то заявителю в течение пяти дней после рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия такого сообщения помещается в дело с его документами. Отказ в регистрации может быть обжалован заинтересованным лицом в суде общей юрисдикции или арбитражном суде. Исправление технических ошибок, допущенных при регистрации

Технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации, исправляются в трехдневный срок по решению регистратора после их обнаружения или получения от любого участника сделки письменного заявления об ошибке в записях. Участники сделки в такой же срок в обязательном порядке получают информацию об исправлении ошибок в письменной форме. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или дополнении условий договора об ипотеки. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено. Отложение регистрации

Регистрация может быть отложена не более чем на один месяц, если: какой-либо из документов, необходимый для регистрации, не предоставлен; договор об ипотеке, закладная и приложенные к ним документы не соответствуют требованиям закона (отсутствует нотариальное заверение); необходимо проверить подлинность представленных документов (например, подписи вызывают сомнение);

Принимая решение об отложении регистрации, МКР запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. Если же эти требования не выполняются, то в регистрации ипотеки будет отказано.
Регистрационная запись

Регистрационная запись об ипотеке должна содержать сведения о залогодержателе (банке), предмете ипотеки (закладываемой недвижимости) и сумме обеспечиваемого обязательства (сумме предоставленного кредита). Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, это тоже указывается в регистрационной заиси об ипотеке. Все данные вносятся в регистрационную запись на основании договора об ипотеке.

Государственная регистрация удостоверяется путем надписи на самом договоре. Она содержит полное наименование МКР, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована.
Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью.
Комитет оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и ее копию.

Расходы по уплате государственной пошлины за регистрацию и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное распределение обязанностей.

Если ипотека прекращается, то регистрационная запись погашается. Это происходит на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда общей юрисдикции, арбитражного или третейского суда о прекращении ипотеки. Государственная регистрация является публичной. Любое лицо вправе получить сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из нее.

Отказ в регистрации либо уклонение от нее, отказ от внесения в регистрационную запись исправлений, погашение записи с нарушением установленных правил, регистрация несуществующей ипотеки, а также иные действия МКР, которые противоречат закону, могут быть обжалованы заитересованным лицом в суд общей юрисдикции или арбитражный суд. МКР возмещает заинтересованному лицу убытки, причиненные незаконными действиями. Таковыми могут быть: необоснованный отказ в регистрации; необоснованный отказ от внесения исправлений в р

Вернуться