СОДЕРЖАНИЕ.

ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом.
1.1. Понятие недвижимого имущества.
1.2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок
с ним.
1.3. Правила государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью.
1.4. Требования к документам, представляемым для государственной
регистрации прав на недвижимое имущество.
1.5. Государственная регистрация прав на некоторые объекты недвижимого
имущества.
1.6. Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым
имуществом.
1.7. Некоторые вопросы рассмотрения в судах дел по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
ГЛАВА 2. Ипотека как способ обеспечения обязательств по договору о залоге
недвижимого имущества.
2.1. Понятие ипотеки.
2.2. Предметы ипотеки по закону «Об ипотеке».
2.3. Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений.
2.4. Особенности ипотеки земельных участков.
2.5. Особенности ипотеки жилых домов и квартир.
ГЛАВА 3. Гражданско-правовые сделки с жильем..
3.1. Договор купли-продажи жилого дома (квартиры).
3.2. Договор найма жилого помещения.
3.3. Договор пожизненного содержания с иждивением.
3.4. Виды мошеннических сделок с жильем.
3.5. Виды сделок с жильем, признаваемые недействительными.
3.6. Ответственность за незаконные операции с жильем.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ.
ПРИЛОЖЕНИЕ.

ВВЕДЕНИЕ.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственно-го оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а так-же в гражданском обороте.
В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные осно-вы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.
Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижи-мым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить воз-можности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обяза-тельная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение право-вой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законно-сти сделки.
В главе 1 рассматривается институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядок государственной регистрации и ее участники с точки зрения обеспечения стабильности оборота недвижимости, его гласности и публичности.
17 июня 1997 г. Государственной Думой был принят Федеральный закон "О государствен-ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и 31 января 1998 г. он вступил в силу. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде-лок с ним" №122-ФЗ определяет:
1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Перечень прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация которых обязательна.
3. Круг участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав.
4. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав (учреждения юстиции по регист-рации прав, порядок создания которых и их размещение определяются субъектами РФ по согласо-ванию с центром).
5. Порядок государственной регистрации прав.
6. Особенности регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ку-да включены права на предприятие как имущественный комплекс; кондоминиумы; права общей собственности; сервитуты; ипотека; права на вновь создаваемый объект; аренда; права, установ-ленные судебным решением; права, связанные с распоряжением имуществом на условиях довери-тельного управления или опеки.
Очевидным преимуществом является введение обязательной правовой экспертизы доку-ментов в сделках с недвижимостью. Ранее проверка законности полностью зависела от порядоч-ности нотариуса, чью функцию теперь взяло на себя государство. С другой стороны полнота вла-сти чиновника в решении таких вопросов создает дополнительные возможности для злоупотреб-ления служебным положением.
Кроме этого, Закон о государственной регистрации имеет еще одну особенность. С момен-та его вступления в силу отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых граж-данами сделок с недвижимостью. Теперь такое удостоверение является правом, а не обязанностью граждан и организаций. Таким образом, Закон о государственной регистрации внес существенные изменения в действующее гражданское законодательство, повлиял на существующие гражданско-правовые отношения в сфере недвижимости и, наконец, заставил заработать ряд положений ново-го гражданского законодательства.
В главе 2 рассмотрена ипотека. В расцвет рыночных отношений в России, когда сфера об-ращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, залог выступает одной из немногих и наибо-лее эффективной гарантией стабильности отношений между субъектами экономики в повседнев-ной практике, по сути своей, представляя реальную страховку неисполнения обязательств. Сего-дня, несмотря на наличие негативных оценок действующего законодательства о залоге, он приоб-ретает всё большую популярность, чему есть масса причин, вытекающих из современной рыноч-ной ситуации в стране.
В Законе РФ “Об ипотеке” закреплены гарантии реализации прав и законных интересов участников залоговых отношений. Закон подробно регулирует многие важные вопросы ипотечно-го правоотношения: сущность договора ипотеки, заключение договора об ипотеке, составление и выдачу закладной, передачу прав залогодержателя третьим лицам, обременение заложенного имущества (третьими лицами) правами третьих лиц, последующий залог, взыскание на заложен-ное имущество и его реализацию, особенности ипотеки отдельных объектов (предприятий, зданий, сооружений, земельных участков, жилых домов, квартир и других объектов недвижимости).
В главе 3 рассмотрено правовое регулирование сделок с таким видом недвижимости как жилье. Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых вы-годных: посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры - готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом большие дивиденды. В этой главе также проанализированы самые распространенные способы мошенничества и приведен правовой механизм борьбы с ними.


ГЛАВА 1. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом.

1.1. Понятие недвижимого имущества.

Деление имущества на движимое и недвижимое берёт начало ещё в римском праве и вос-принято практически всеми современными правовыми системами. В современном праве за недви-жимым имуществом сохраняется особый правовой режим, предполагающий специальный порядок обременения и отчуждения, специальную регистрацию прав на недвижимость, некоторого ограни-чения этих прав и административного (природоохранительного, градостроительного и т.п.) кон-троля за их осуществлением1. Ясно, что вопрос о включении тех иных вещей в состав недвижимо-сти имеет важное значение при оценке, продаже, залоге, завещании и других операциях с недви-жимым имуществом.
Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объ-екты. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст. 130 ГК РФ не является уни-версальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим.
Понятие, приведённое в ст. 130 ГК РФ, не отражает должным образом такого сложного гражданско-правового объекта как недвижимость. Законодательство не раскрывает точного со-держания понятия “имущество”, что является существенным применительно к недвижимости. Так, в Гражданском Кодексе РФ используются различные (в зависимости от ситуации) по объёму понятия “имущества”: под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность (ст.ст. 15,46); вещи, деньги и ценные бумаги (ст.ст. 302,307); вещи, деньги, ценные бумаги, а также иму-щественные права (ст.ст. 18,56).
Аналогичной позиции придерживалась и русская дореволюционная юриспруденция: “со-держание имущества с юридической точки зрения выражается, с одной стороны, в совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве собственности и в силу иных вещных прав и в совокупности прав на чужие действия …, а с другой - в совокупности вещей, принадлежащих другим лицам, но находящихся в его обладании, и в совокупности обязательств, лежащих на нём” 2.
Приведённая цитата наиболее полно раскрывает содержание понятия “имущество“, вклю-чающее в себе также имущественные права и права требования. Вместе с тем такое понятие, вер-ное с теоретической точки зрения, вызывает определённые сложности в понимании предмета как такового. Смешение объективно материально реализованного предмета недвижимости и имуще-ственных прав в отношении него приводит к усложнению конструкций практически всех граждан-ско-правовых институтов. Так, в отношении ипотеки, используя данный подход, следует говорить не о залоге объекта недвижимости, а о залоге права собственности или права хозяйственного ве-дения данным объектом, что не соответствует действительности и приводит к смешению различ-ных по содержанию понятий залога права и залога объекта недвижимости.
Получается, что при использовании понятия “имущество” требуется дополнительное уяс-нение того, что именно имеется в виду в данном конкретном случае, в частности, при рассмотре-нии ипотечных правоотношений.
Критика законодательного определения понятия “недвижимость” связана с непоследова-тельностью отнесения объектов к недвижимым. Следуя п.1 ст.130 ГК, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии прочной связи её с землёй и невозможности её перемещения в пространстве без определённого ущерба ей. Также в качестве необходимых признаков недвижи-мости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость. Насколько эти признаки реально применимы к объектам, относимым современным законодательством к разряду недвижимых?
Так, примером, что далеко не все перечисленные в ст.130 ГК в качестве недвижимости ве-щи беспрекословно обладают всеми данными признаками, является предприятие, в состав которо-го входят вещи “абсолютно движимые” – продукция, сырьё, инвентарь, но в отношении них также устанавливается законом режим недвижимости. И вполне обосновано.
К разряду недвижимых законом также отнесены многолетние насаждения. Но при этом возникают вполне уместные вопросы, касающиеся оборота данного объекта: кто будет осуществ-лять регистрацию сделок с многолетними насаждениями, что может служить в качестве правоус-танавливающего документа на данный момент?
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необ-ходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов в гражданском обороте. Аналогичный аргумент можно выдвинуть и против признания недвижи-мостью жилых помещений в домах и иных строениях, а также квартир (они отнесены к недвижи-мости Гражданским Кодексом и Федеральным законом “Об основах федеральной жилищной по-литики”). Здания и сооружения благодаря достижениям современной техники также уже не на-столько прочно связаны с землёй, их местоположение может быть существенно изменено путём передвижения без особого ущерба для их целевого назначения.
Пожалуй, единственным классическим объектом недвижимости может быть признан уча-сток земли, поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой по крайней мере относительно самой себя. Вместе с тем выступление земли в гражданском обороте России выступает под знаком законодательной неустойчивости из-за отсутствия основополагающего нормативного акта по данному вопросу – Земельного кодекса. Кроме того, некоторые специали-сты сомневаются в возможности отнесения земли к имуществу, ссылаясь на альтернативный ха-рактер ст.130 ГК. В этой статье используются три обозначения используемого нами предмета: “недвижимые вещи”, “недвижимое имущество”, “недвижимость”. Анализ данной статьи приводит к мысли об идентичности этих понятий. В связи с этим вопрос о том “всякая ли недвижимость яв-ляется имуществом, и отрицательный ответ на это представляются не совсем уместными в отно-шении земли”1. Земля, безусловно, обладающая признаками имущества и имеющая экономиче-скую ценность, также должна участвовать в гражданском обороте.
Таким образом, к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объёму и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землёй и зависимы от неё, чей правовой режим близок к земельному, а гражданский оборот которых, связан со сложной систе-мой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченным на то государ-ственными органами в силу их особой государственной значимости. Данное определение вряд ли может быть признано научным, однако оно уже фактически применяется на практике.
В завершении рассмотрения данного вопроса замечу, что выделение недвижимости из ос-тального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся при-родных ресурсов, тесной связью с недвижимости с землёй, но и с тем, что к недвижимости отно-сятся наиболее ценные и значимые объекты. Это требует их специальной регистрации в граждан-ском обороте, что находит своё отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имуще-ство. Некоторые правоотношения могут иметь объектом только недвижимое имущество, напри-мер, ипотека.

1.2. Государственная регистрации прав на недвижимое имущество и сде-лок с ним.

Успешное и эффективное развитие имущественного оборота в предпринимательских отно-шениях, как показала практика, во многом зависит от наличия четких и достаточно полных пра-вил, содержащихся в законодательных и иных правовых актах. Особенно это актуально в тех слу-чаях, когда предметом заключаемых участниками рыночных отношений сделок становятся объек-ты недвижимости. Ценность и значение этих объектов для субъектов гражданского оборота долж-ны обуславливать необходимость их строгой правовой регламентации.
Руководствуясь вышеизложенными и другими соображениями, законодатель включил в часть первую Гражданского кодекса РФ статью 131, нормы которой обязывают осуществлять го-сударственную регистрацию прав на недвижимые вещи и сделок с ними. Долгое время данную статью Кодекса можно было считать декларированной, поскольку принятие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусмотренного в п.6 упомянутой статьи, по-стоянно откладывалось, что крайне отрицательно сказывалось на общей ситуации в стране, свя-занной с учетом прав на недвижимость.
На сегодняшний день можно констатировать, что в этой сфере законодательного регулиро-вания произошли серьезные изменения. 21 июля 1997 года Президент РФ подписал Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ (далее - Закон). Закон был официально опубликован в "Российской газете" 30 июля 1997 года.
Закон состоит из 6 глав и 33 статей. Я остановлюсь на его основных положениях и попыта-юсь дать ответы на три, как мне представляется, самых актуальных вопроса:
1. Что (объекты) подлежит государственной регистрации.
2. На кого (какие органы) возложена обязанность осуществлять государственную регистрацию.
3. Порядок указанной регистрации.
Но, прежде чем рассмотреть названные вопросы, необходимо раскрыть юридическое значе-ние государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридиче-ский акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодек-сом РФ (п.1 ст. 2 Закона).
Государственная регистрация является единственным доказательством существования заре-гистрированного права. Вышеуказанные положения конкретизированы в ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной реги-страции, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установ-лено законом. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не уста-новлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Что касается сделок, предметом которых является недвижимость, то согласно ст. 164 ГК РФ указанные сделки подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Несоблюдение требования государственной регистрации сделки влечет ее недействитель-ность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом
(п. 1 ст. 166 ГК РФ). Она не порождает юридических последствий и может быть признана недей-ствительной лишь с момента ее совершения. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее испол-нение (п. 1 ст. 181 ГК РФ, п. 32 Постановления совместного Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8).
Все объекты государственной регистрации, предусмотренные ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Закона, можно разделить на три группы.
Сразу следует отметить, что применительно ко всем объектам государственной регистрации речь идет исключительно о недвижимом имуществе (недвижимости), в состав которого включа-ются объекты, указанные в п. 1 ст. 130 и ст. 132 ГК РФ (за исключением воздушных и морских су-дов, судов внутреннего плавания, космических объектов).
1. Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество.
Содержание права собственности регламентировано в ст. 209 ГК РФ. К другим вещным правам в соответствии со ст. 216 ГК РФ, в частности, относятся: право пожизненного наследуемо-го владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ), право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ), право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК РФ).
Право собственности тоже является вещным правом. Но, по сравнению с ним, другие вещ-ные права, указанные в ст. 216 ГК, имеют ограниченный характер. Ограниченность их проявляет-ся в более узком объеме правомочий, предоставляемых носителю ограниченного вещного права. Однако, в случае перехода права собственности на имущество к другому лицу, вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются (п. 3 ст. 216 ГК РФ).
В то же время имеется общность права собственности и других вещных прав. Прежде все-го, она выражается в характере рассматриваемых прав и способах их защиты, предусмотренных главой 20 ГК РФ. Все вещные права по своей правовой природе являются абсолютными. Это оз-начает, что субъекты данных прав могут их реализовать самостоятельно, без содействия третьих лиц, которые, в свою очередь, обязаны не препятствовать обладателям прав осуществлять имею-щиеся у них правомочия. Иными словами, лицо, владеющее каким-либо имуществом на вещном праве, в том числе на праве собственности, может абсолютно самостоятельно совершать с этим имуществом любые действия, которые составляют содержание того или иного вещного права, а все иные лица, в том числе и собственник (если речь идет об ограниченном вещном праве), несут обязанность не нарушать указанные права.
Правомочия (действия), которые могут совершать субъекты вещных прав в отношении при-надлежащего им имущества, определены в вышеуказанных статьях Гражданского кодекса, посвя-щенных конкретному вещному праву.
2. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.
Ограничениями (обременениями) прав, согласно ст. 4 Закона, являются: сервитут (ст.ст. 274, 277 ГК РФ), ипотека (п. 2 ст. 334 ГК РФ), доверительное управление (п. 2 ст. 1017), аренда
(п. 2 ст. 609, ст.ст. 651, 658 ГК РФ).
Включение в одну группу указанных ограничений прав следует считать достаточно услов-ным, преследующим исключительно цель оптимального (системного) изложения норм Закона, по-скольку предусмотренные в этой группе обременения имеют различную правовую природу. Так, сервитут является ограниченным вещным правом (ст. 216 ГК РФ), ипотека - способом обеспече-ния обязательств (ст. 334 ГК РФ), аренда и доверительное управление - договорными обязательст-вами (ст.ст. 609, 1017 ГК РФ).
Сделанный в предыдущем абзаце вывод подтверждается определением ограничений (обре-менений), содержащимся в ст. 1 Закона.
Следует заметить, что, по моему мнению, Закон допускает некоторую неточность в отно-шении аренды. Дело в том, что в вышеуказанных статьях ГК РФ, посвященных аренде, речь идет о регистрации договоров аренды, тогда как ст. 26 Закона предусматривает регистрацию прав аренды недвижимого имущества. Упоминая о праве аренды, Закон не раскрывает содержание этого права. Не предусмотрено такое право и Гражданским кодексом РФ. Основываясь на анализе главы 34 "Аренда" ГК РФ, было бы правильнее говорить об обязательствах (правах и обязанностях) арендо-дателя и арендатора, возникающих из договора аренды, которые, согласно Кодексу, регистриро-ваться не должны.
В этой связи необходимо все же руководствоваться Гражданским кодексом РФ, поскольку Закон издан на основании Кодекса, и в случае их противоречия применению подлежат нормы ГК РФ (ст.ст. 3, 131 ГК РФ).
Исходя из этого, регистрироваться должны договоры аренды недвижимого имущества, ко-торые составляют третью группу объектов регистрации.
Изложенные суждения в полной мере относятся и к подлежащему государственной регист-рации договору об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ).
Что касается доверительного управления, то в соответствии с п. 2 ст. 1017 ГК РФ, государ-ственной регистрации подлежит передача недвижимого имущества в доверительное управление в том же порядке, что и переход права собственности. В соответствии со ст. 30 Закона любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управле-ния, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.
3. Сделки с недвижимым имуществом.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, на-правленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделками, в частности, являются все гражданско-правовые договоры. Но договорами содержание понятия сделки не исчерпывается, т.к. сделка - это действия.
В силу этого, любые действия, влекущие возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество должны подлежать государственной регистрации.
Как было отмечено, регистрироваться также должны договоры, предметом которых являет-ся передача прав на недвижимое имущество. При этом к таким соглашениям относятся только те договоры, требование о регистрации которых содержится в ГК РФ. В силу этого не регистрируют-ся, например, договоры строительного подряда, предметом которых является строительство зда-ния (или иной недвижимости), поскольку до сдачи его в эксплуатацию и факта регистрации зда-ния как объекта недвижимости нельзя говорить о том, что недвижимое имущество существует. Следовательно, на него не может быть установлено вещное право, которое впоследствии можно было передать по договору. В этой связи, хотелось бы обратить внимание на ст. 25 Закона, регла-ментирующую государственную регистрацию права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества.
Таким образом, объектами регистрации являются права, ограничения, сделки.
Особо необходимо отметить, что наряду с государственной регистрацией прав на недвижи-мость и сделок с ней может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества (п. 2 ст. 131 ГК РФ).
В Законе предусмотрен кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недви-жимости, под которым понимается описание и индивидуализация объекта недвижимого имущест-ва (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объек-тов недвижимого имущества (ст. 1 Закона).
При возникновении права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество сле-дует учитывать нормы ст.219 ГК РФ, в соответствие с которыми, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации.
В целях надлежащего осуществления сделок с недвижимым имуществом, а также с иным имуществом, подлежащим государственной регистрации, следует обратить внимание на требова-ние п.3 ст.433 ГК РФ, где говорится, что договор, подлежащий государственной регистрации, счи-тается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Государственная регистрация – акт государственного признания и подтверждения прав на недвижимость. Это означает, что государственная регистрация носит публичный характер. Госу-дарство в лице учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует права на недвижимое имущество только после проверки их законности. Вместе с тем государственная регистрация является открытой, так как все ее участники соблюдают тре-буемую законом процедуру и имеют возможность получить информацию о сведениях, содержа-щихся в Едином государственном реестре прав. Эта норма, безусловно, позволяет существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гра-жданского оборота.
Следует обратить внимание, что открытый, публичный характер акта государственной ре-гистрации недвижимости установлен ст.131 ГК РФ в императивной форме. Это означает, что го-сударственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных правах на объ-екты недвижимости любому лицу.
Государственная регистрация прав является единственным доказательством существова-ния права на недвижимость. Оспорить зарегистрированное право можно только в судебном по-рядке.
Государственная регистрация проводится в следующем порядке:
- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона о государственной регистрации; регистрация таких документов с обязатель-ным приложением документа об оплате регистрации;
- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государст-венной регистрации прав;
- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления госу-дарственной регистрации прав;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав (п.1 ст.13 Закона о государственной регистра-ции).
Правовая экспертиза – это изучение представленных для государственной регистрации до-кументов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недви-жимое имущество .
Требования к документам, представляемых на государственную регистрацию, содержатся в ст.18 Закона о государственной регистрации. В ней говорится, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требо-ваниям, установленным законодательством РФ и отражать информацию, необходимую для госу-дарственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регист-рируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удо-стоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
На учреждение юстиции по регистрации прав возложена обязанность по проверке законно-сти сделки. Законная сделка должна соответствовать следующим условиям:
- стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью;
- волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле;
- представители сторон имеют надлежащие полномочия;
- имущество находится в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) правоотчуждателя;
- договор заключен в требуемой законом форме и содержит существенные условия (при-знанные законом в качестве необходимых для договоров данного вида);
- соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу.
Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям законодательства, являет-ся ничтожной, если законом не установлено, что она является оспоримой. Следовательно, сущест-вует необходимость составления перечня оспоримых по действующему законодательству сделок. Это следующие сделки:
- юридических лиц, выходящие за пределы их правоспособности (ст.173 ГК РФ);
- совершенные с превышением полномочий (ст.74 ГК РФ);
- совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей, попечителей (ст.175 ГК РФ);
- совершенные гражданами, ограниченными судом в дееспособности, без согласия попечи-теля (ст.176 ГК РФ);
- совершенными гражданами, не способными понимать значения своих действий или руко-водить ими (ст.177 ГК РФ);
- совершенные под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы (ст.179 ГК РФ);
- требующие нотариального удостоверения или государственной регистрации по распоря-жению общим имуществом супругов без согласия другого супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ);
- заключаемые акционерным обществом, в совершении которых имеется заинтересован-ность (ст.84 Федерального закона “Об акционерных обществах”);
- приватизации государственного имущества, совершенные с нарушением положений Фе-дерального закона “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации му-ниципального имущества в Российской Федерации (ст.29 этого Закона).
Проверка законности сделки не позволяет зарегистрировать сделку, не соответствующую законодательству, даже если законом допускается ее оспоримость. Для проверки законности должностное лицо учреждения юстиции вправе требовать документы, подтверждающие закон-ность сделки, например, согласие родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетних граждан и т.п.
Следует отметить, что учреждение юстиции обязано проверять законность всех сделок с недвижимым имуществом, независимо от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента подписания сторонами, а также, если они совершены по желанию сторон или установлению закона, в нотариальной форме.
После правовой экспертизы и проверки законности сделки учреждением юстиции проверя-ется отсутствие противоречий между заявляемым правом на данный объект и правами, ранее заре-гистрированными в ЕГРП. В случае установления таких противоречий должностным лицом учре-ждения юстиции может быть принято решение о приостановлении или отказе в государственной регистрации.
Ст.19 Закона о государственной регистрации устанавливает три основания для приоста-новления государственной регистрации.
Первым из них является приостановление регистрации регистратором при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. В данном случае речь идет, как правило, о направлении документов, вызывающих сомнение у регистратора, на соответствующую экспертизу (почерковедческую, лингвистическую и др.). Такое приостановление возможно не бо-лее чем на месяц. Таким образом, в данном случае общий срок государственной регистрации не может превышать двух месяцев. В случае приостановления государственной регистрации по это-му основанию регистратор обязано письменно уведомить заявителя не только о приостановлении регистрации, но и об основаниях принятия такого решения, а также в книге учета документов должна быть сделана соответствующая запись.
Второй вид оснований приостановления государственной регистрации – на основании письменного заявления правообладателя или уполномоченного им лица. При этом правооблада-тель или уполномоченное им лицо обязаны в своем заявлении изложить причины, по которым не-обходимо приостановление государственной регистрации. Данное заявление подлежит удовлетво-рению в случае, если причины будут признаны уважительными, например: длительная служебная командировка, серьезное заболевание, смерть гражданина и т.п. Заявление должно подаваться до истечения месячного срока, а регистратор обязан в кратчайшие сроки рассмотреть ходатайство и вынести решение об его удовлетворении или отклонении. В случае удовлетворения заявления ре-гистратор должен указать срок приостановления регистрации, а в книгу учета документов должна быть внесена соответствующая запись. Срок приостановления регистрации по этому основанию не может превышать трех месяцев. Таким образом, общий срок регистрации не может превышать четырех месяцев.
Наконец, последним основанием приостановления регистрации являются те случаи, когда об этом имеются определение или решение суда, вынесенное в соответствии с законодательством. Согласно ГПК РСФСР, существуют следующие виды определений или решений, предусматри-вающих приостановление государственной регистрации:
- определение суда об обеспечении иска (ст.134);
- постановление (определение) должностных лиц, которым предоставлено право принесе-ния протеста в порядке надзора о приостановлении исполнения соответствующих решений (опре-делений, постановлений) судов (ст.323);
- определение суда о приостановлении исполнительного производства (ст.361, 362). АПК РФ к подобным судебным актам относит:
а) определение арбитражного суда об обеспечении иска (ст.76);
б) определение арбитражного суда кассационной инстанции о приостановлении исполне-ния решений, постановлений, принятых в первой и апелляционной инстанциях (ст.170);
в) определение должностных лиц Высшего Арбитражного Суда, имеющих право приносить протесты в порядке надзора о приостановлении исполнения соответствующих