Введение
1 Вопрос: Основные гражданско-правовые сделки с квартирами
2 Вопрос: Сделки с приватизированным квартирами
Заключение
Примечания
Список используемой литературы
3 -
В в е д е н и е
Жилье являетсянеобходимым условием нормальной жизни и дея-тельности каждого человека и в силу этого выступет как осбый обь-ект гражданско-правовых отношений. В последнее время одной из са-мых актуальных проблем стала проблемажилищнойсобственностии жилищных правоотношений._51 Актуальность исследуемой темыопределяется:
а).проблемой необеспеченности жильем населения нашей страны и
военнослужащих Федеральной Пограничной Службы РФ в частности;
б). повсеместно возникающими сложностями при заключении и оформ-
лении гражанско-правовых сделок с недвижимостью; в). постояннянными изменениями и дополнениями норматино-правовой базы в области жилищных правоотншений. Исходя из этого, целью ра-боты является исследование правоотношений вобласти жилищного права в настоящий период времени в нашей стране.
Рассмотрение данной темы ставит следующие задачи:
1 ._0 Рассмотреть основные гражанско-правовые сделки в сфере жилищных правоотношений.
2 ._0 Исследовать проблемы возникающие при заключении и оформлении сделок с жилищной собственностью.
3. Рассмотреть вопрос совершения незаконных сделок на рынке жилья.
4. Раскрыть значение и необходимость знаний в области жилищных правоотношенеий для курсантов иофицеров-пограничников.
Входе написаниякурсовойработы использовались следующие методы:
* изучение литературы;
* обобщениематериаловпериодической печати;
* работа с нормативно-правовыми актами в области жилищного законо-дательства;
* изучениеи обобщение нормотворческой деятельности органов госу дарственного управленияприрегулировании жилищных правоотноше-ний.
Исходя изэтого,автор в большей мере опирался на работы и науч-
ные источники опубликованные в последние два года._52
4 -
Основные гражданско-правовые
сделки с квартирами
По завершениипроцессаприватизацииквартира становится собственностью лиц, проживавших в ней. Это означает, что ее собс-твенники могут вступать влюбыегражданско-правовыеотношения, касающиеся этой квартиры, а именно: заключать договоры купли-про-дажи,мены,дарения,завещать квартиру,отдавать ее в залог`и т.д.
Однако следует помнить,что в случаях, когда в приватизиро-ванной квартире на момент регистрации приватизации жил один чело-век, а также случаях, когда в квартире ЖСК пай выплачен, привати-зированная квартира остается общей собственностью семьи,то есть ни один из ее членов без согласия других не имеет правараспоря-жаться квартирой самостоятельно.
Независимо от того,какая сделкасовершаетсявотношении квартиры,дляоформленияв нотариальном порядке договора об ее отчуждении требуются определенныедокументы,причемонибудут различными в зависимости от того, какие квартиры отчуждаются._ш+_0 Приватизированные муниципальные квартиры:
1) договор передачи муниципального жилья в собственность граждан, зарегистрированный Департаментоммуниципальногожилья;
2) свидетельство о собственности на жилище;
3) справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры.
Кооперативныеквартирыс выплаченным паем:
1) свидетельство о собственности на жилище;
2) справка ЖСК осумме выплаченного пая, зарегистрированная Департаментом муниципального жилья;
3) справка БТИ об оценке стоимости квартиры.
Квартиры, приобретенные в собственность по договору купли-продажи,мены, дарения:
1) оригиналдоговора,зарегистрированного Департаментом муници-паль ного жилья;
2) справкарайонного(городского)БТИ об оценке стоимости квартиры.
* 5 -
Квартиры, приобретенные в порядке наследования:_0
1) свидетельство о праве на наследство;
2) свидетельство особственностинажилище;
3) справкаБТИ об оценке стоимости квартиры. При любом отчуждении квартир требуется нотариально удостоверенное
_ш-согласие второго супруга,независимо от егопропискивданной квартире,заисключением случаев,когда квартира была подарена первому супругу,перешла к нему в порядке наследования илибыла приобретена им до брака.
_ш+_0Отчуждаться могут не только квартиры,но и комнаты в комму-нальных квартирах._0В этом случае необходимы следующие документы:
1) свидетельство о собственности на комнату (с указанием ее размера и общей площади коммунальной квартиры);
2) договор передачи комнаты в собственность, зарегистриро-ванный в Департаменте муниципального жилья;
3) соглашение об определении долей, зарегистрированное нота-риально и зарегистрированное в Департаменте муниципального жилья;
4)справка БТИ об оценке стоимости коммунальной квартиры (с
указанием размера долей всех ее собственников).Для продажи ком-
наты коммунальной квартиры необходимо также заявление всех соседей-собственников, что они не возражают против ее продажи, так как они имеют право преимущественной покупки про-даваемой комнаты за указанную в договоре цену._ш- _0Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности нажилище в качестве собственников указаны и несо-вершеннолетние, то в этом случае требуется согласие органов охра-ны детства на любое отчуждение.
Для граждан при регистрации сделок сквартираминеобходимо присутствие всех участников сделки, которые должны иметь при себе паспорт,подлинник икопиинотариальнозаверенныхдоговоров, справкиизремонтно-эксплуатационнойорганизации об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
Для юридическихлиц при регистрации сделок с квартирами не-обходимы устав юридического лица или егонотариальнозаверенная копия,свидетельствоо регистрации юридического лица,доверен-ность на представительство юридического лица и паспорт доверенно-го лица.
Договоры купли-продажи жилья, заключенные между предприятия-ми, такжеподлежатрегистрацииДепартаментоммуниципального жилья.
*
6 -
На практикевозникает много вопросов,связанных с выпиской бывшего собственника из проданной или подаренной квартиры. Неред-ки случаи,когда продавец, получив деньги с покупателя, отбывает в неизвестном направлении, и покупатель лишается возможности осу-ществить свое право собственности на приобретенную квартиру.По-купатель вынужден разыскивать недобросовестного продавца, а иног-даипредъявлять в суд иск о его выселении.Поэтому в случаях, когда продавец вызывает у покупателя определенные сомнения, целе-сообразно взять его доверенность на выписку из квартиры,а также нотариально заверенное заявление о выписке,адресованное в отде-лениемилициипо месту прописки продавца,после чего можно за-няться его выпиской самостоятельно.
В любом случае покупатель должен потребовать от продавца вы-писку из домовой книги или копию финансового лицевого счета, пос-кольку кроме собственника квартиры в нем могут быть прописаны ли-ца, не являющиеся собственниками, но обладающие правами нанимате-ля, которые могут и не знать, что квартира продана. Эти люди сох-раняют права нанимателей,и при переходе права собственности вы-писать их с занимаемой ими площади практически невозможно.
Осуществление правасобственностинаквартирунеразрывно связано с пока еще сохранившейся пропиской._0 В соответствии с пос-тановлением Правительства Москвы “О сборе с граждан,прибывающих на жительство в Москву”,собственники жилого дома или квартиры в Москве имеют право на прописку. Для этого они должны уплатить го-родской сбор за право прописки (регистрации) прибывающих в столи-цу для проживания в собственных квартирах.Пропискуиногородних гражданбудутосуществлять ГУВД Москвы при наличии квитанции об оплате городского сбора.Установлены следующие ставки за пропис-ку:для граждан РФ 500 минимальных размеров оплаты труда,а для граждан СНГ 1000 минимальных размеров оплаты труда, для иностран-ных граждан и лиц без гражданства 2500 минимальных размеров опла-ты труда в РФ.
Если вприобретенную квартиру,расположенную на территории
Москвы, прописываются члены одной семьи, то следует оплатить лишь
однуставку городского сбора.Если же приобретенная в собствен-
ность квартира расположена в домах,подлежащих отселению в связи
со сносом или реконструкцией,или не соответствует установленной
норме жилья (не менее 9 кв. м на каждого члена семьи), то в такие
7 -
домапрописка предоставляться не будет.Оплата городского сбора за право прописки в Москве не влечет за собойобязательстваДе-партамента муниципального жилья и иных жилищных органов выделения иногородним гражданам жилой площади.
Следует отметить,чтодо принятия указанного постановления органы внутренних дел нарушали права граждан-собственниковквар-тир, отказывая им в прописке.
Так, гражданин С.,получивший квартиру в Москве по договору
дарения,решил прописаться в ней и жить.Однако паспортное
управление Москвы в прописке ему отказало.Не нашел он под-
держкии в Октябрьском районном народном суде Москвы,куда
обратился с жалобой на действия паспортного управления.От-
казано ему было на том основании, что С. проживает в Твери и
московской прописки не имеет. Вышестоящие судебные инстанции
оставили решение народного суда без изменения.Лишь протест
заместителя председателя Верховного суда РФ об отмене упомя-
нутых решений восстановил законные права собственника. Моти-
вировано это было тем,что отказ в прописке исключаетвоз-
можностьчеловекаправомернопользоваться квартирой и тем
самым нарушает его право собственности. Ссылка нрродного су-
да на правовые акты местных органов власти и управления неп-
равильна,поскольку противоречит Конституции РФ и Законуо
собственностивРСФСР.Внастоящее время немало случаев,
когда жилые помещения ис-
пользуются не по назначению,а именно: сдаются под офисы, склады и т.д.Договоры аренды или вообще не заключаются, или стороны их не регистрируют.Таким образом,собственно арендаторы не платят ни налогов,ни других платежей.Как известно,в соответствии с действующимзаконодательством собственники жилья при сдаче его в аренду утрачивают право на льготы по его содержанию, обслуживанию и ремонту. В распоряжении мэра Москвы “О мерах по пресечению про-тивоправного использования жилых помещений,находящихся всобс-твенности граждан и юридических лиц” от 11 июня 1994г.подчерки-вается,что договор о сдаче в аренду жилых помещений должен зак-лючатьсяв письменной форме с обязательной регистрацией в жилищ-но-эксплуатационных органах и налоговых инспекциях.
По каждому факту выявленного нарушения комиссией, включающей
представителей рабочей группы префектуры,муниципальной жилищной
8 -
инспекциии РЭУ при участии владельцев квартиры или его предста-вителя составляется акт и дается предписание об устранениинару-шенияв 15-дневный срок.В случае невыполнения предписания дело передается в суд, а Департамент муниципального жилья должен в су-дебномпорядкерасторгнуть договор о передаче гражданам в собс-твенность занимаемых жилых помещенийилидоговоркупли-продажи жилья.
Следует отметить, что с юридической точки зрения данное рас-поряжениемэрадалеконебезупречно,посколькунарушает ч.1 ст.209 ГК РФ, в соответствии с которой собственник владеет, поль-зуетсяи распоряжается своей собственностью по своему усмотрению при условии, что не затрагиваются права других лиц. Поэтому, если офис,созданный в жилом помещении, не причиняет беспокойства со-седям, лишать собственника права собственности на жилое помещение вряд ли правомерно.
В настоящее время появилось много компаний,которые привле-каютсредствачастных лиц,обещая впоследствии предоставить им квартиры.Известно, что государство не способно обеспечить своих гражданотносительно недорогим жильем,поэтому последние готовы поверить даже в весьма рискованные обещания. Развитию такого рода бизнеса способствует и то, что до сих пор в нашей стране не полу-чила распространение ипотека (залогнедвижимостидляполучения кредита).Это вызвано,во-первых,отсутствием соответствующего законодательства,во-вторых, высоким уровнем инфляции, при кото-ромипотечные кредиты теряют смысл.Ведь обычно они выдаются на срок от 10 до 40 лет под невысокий процент.
Предполагается, что Указ Президента “О жилищных кредитах” от 16 июня 1994г. поможет решению квартирных проблем. В соответствии сУказом очередникам гарантируется получение от государства ссуд на приобретение жилья. Эти ссуды могут составлять от 5 до 70% его стоимости.
Договор купли-продажи_0
Под куплей-продажей действующее законодательство понимает
договор,покоторому одна сторона (продавец) обязуется передать
имущество в собственность другой стороне (покупателю),а покупа-
9 -
тельобязуетсяпринять это имущество и уплатить за него опреде-ленную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ).
Сам договоркупли-продажине устанавливает права собствен-ности покупателя на проданное ему имущество. Вопрос о моменте пе-рехода права собственности разрешается ст.223 ГК РФ, устанавли-вающей, что право собственности приобретателя возникает с момента передачи вещи,если иное не предусмотрено законом или договором.Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собс-твенности возникает с момента регистрации.
_ш+_0 В связи с особенностямиквартиркакобъектовгражданских правоотношений для них установлен особый порядок оформления дого-вора купли-продажи. По аналогии со ст. 239 ГК РСФСР (купля-прода-жажилогодома)договор считается заключенным после того,как оформление договора прошло две стадии:
а) нотариальноеудостоверение;
б)последующую регистрацию соответствующим органом исполни-
тельной власти.Принотариальномудостоверениидоговоракуп-ли-продажи квартиры нотариуспроверяетпринадлежностьквартиры лицу,егоотчуждающему и дееспособность сторон,подлинность их подписей.Удостоверение договора нотариальнойконторойещене влечет за собой передачи права собственности.До регистрации но-тариально удостоверенногодоговорамеждусторонамисуществуют лишь обязательственные отношения. Если одна из сторон отказывает-ся от договора до его регистрации,то дальнейшие взаимоотношения сторон определяются их новым соглашением или судом._ш-_0 Если договорнезарегистрировани стороны договорились об его аннулировании,то достаточно заявления сторон в нотариальную контору. Нотариус в этом случае делает соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку об этом в реестре.После же регистрации договор не может быть аннулирован, а стороны должнызаключитьновыйдоговоро расторжении этого договора и урегулировании своих отношений.
Фактическая передача квартиры покупателю не связана с момен-том перехода права собственности,она можетпредшествоватьре-гистрацииилиследовать за ней (немедленно или спустя некоторое время).Стороны могут своим соглашением определить времяфакти-ческой передачи, но не могут изменить юридического значения самой регистрации.
Правоустанавливающими документами на квартиру,на основании
которых можно заключить договор купли-продажи,являются:свиде-
10 -
тельство о собственности на жилище, выданное на приватизированную муниципальную квартиру;свидетельство о правесобственностина кооперативную квартиру с выплаченным паем;свидетельство о праве наследства, в состав которого входит квартира; договор купли-про-дажи,нотариально удостоверенный и зарегистрированный в Департа-менте муниципального жилья.
Регистрация договораотчуждения квартиры или комнаты комму-нальной квартиры,находящейся в частной собственности,осущест-вляетсяприусловии,что стороны представят справку из ремонт-но-эксплуатационной организации оботсутствиизадолженностипо квартплате на бланках,полученных в этой организации. Бланки вы-даются по установленной форме и действительны в течение месяца.
В соответствии со ст. 56 Основ законодательства РФ о нотари-ате удостоверение договоров об отчужденииквартирыпроизводится по месту нахождения этой квартиры.
Договор купли-продажи квартиры может быть удостоверенсоот-ветствующим органом власти в тех населенных пунктах,где нет но-тариальных контор.
Несоблюдение правил об обязательной нотариальной форме дого-вора купли-продажи квартиры делает такой договор недействительным с последствиями,предусмотренными ч.2 ст.167 ГК РФ,то есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное посделке,а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.
В исключительных случаях в соответствии со ст. 165 ГК РФ суд вправе признать действительной сделку купли-продажи квартиры,не удостоверенную в нотариальной конторе,при условии,если сделка не содержит ничего противозаконного и фактически она былаиспол-нена обеими сторонами или одной.
При удостоверении нотариусом сделок по купле-продаже кварти-ры проверяется наличие документов, подтверждающих право собствен-ности на отчуждаемое имущество, и справка о регистрации в БТИ.
Если квартираявляетсяобщейдолевой или совместной собс-твенностью,ее отчуждение требует согласия других участников об-щейсобственности.Такое согласие должно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом.Кроме того, оно может быть удос-товерено по месту жительства или месту работы.
В тексте договора об отчуждении долиуказываютсяарифмети-
11 -
ческие доли,а не конкретные реальные части квартиры. Может быть указан лишь порядок пользования конкретными частямиприналичии ранеесостоявшегосянотариально удостоверенного и зарегистриро-ванного в БТИ соглашения междусобственникамиотакомпорядке пользования в соответствии с долями участников.
Продавец должен представить письменные доказательстватого, чтоон известил участников общей долевой собственности о намере-нии продать свою долю посторонним с указанием цены и других усло-вий,на которых продается доля (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а именно: их заявления об отказе осуществления права преимущественнойпокупки продаваемой доли квартиры (с указанием цены и других условий,на которых продается эта доля).Подпись удостоверяется в том же по-рядке, как было указано выше.
Доля общей собственности на квартируможетбытьотчуждена также иными способами, например подарена.
Любое отчуждение или приобретение квартиры допускается толь-ков нотариальном порядке.Обязательным условием является и ре-гистрация сделки в местнойадминистрации,которуюосуществляет БТИ.Направоустанавливающих документах должен быть штамп о ре-гистрации помещения за новым собственником.
Если квартира являетсяобщейдолевойсобственностью,в справке БТИ в соответствиисправоустанавливающимидокументами указывается долевое участие каждого,при этом лицоlотчуждающхе часть квартиры,указывается в ней первым.Если естьрешениео предстоящемсносестроения в связи с реконструкцией населенного пункта,или наложенный нотариальными органами запрет на отчужде-ние,или на квартиру наложен арест судебно-следственными органа-ми, то эти обстоятельства отражаются в справке БТИ.
В связи с тем,что в ГК отсутствуют конкретные нормы, регули-рующие сделки с квартирами, то применяются те же правила, что и к договору купли-продажи жилого дома.Так, продавец в соответствии со ст.241 ГК РСФСРобязанпредупредитьпокупателяоправах третьихлицна продаваемую квартиру.К таким лицам могут отно-ситься, например, залогодержатель или наниматель. Дело в том, что при переходе права собственности эти лица сохраняют свои права на квартиру и вполне естественно,что дляпокупателянемаловажным являетсятообстоятельство,что в покупаемой им квартире будет жить посторонний человек.
12 -
Если продавецэтого не сделал,покупатель вправе требовать либо уменьшения продажной цены,либо расторжениядоговоракуп-ли-продажи и возмещения убытков.Для того,чтобы устранить воз-можные конфликты,соответствующее положение должно включатьсяв договор.Еслипокупательне возражает против покупки квартиры, обремененной залогом или договором найма,то такой договор может быть заключен.
Следует, однако,иметь ввиду,чтозаложеннойквартирой собственник обычно владеет и пользуется. Но в большинстве случаев он не может ею распоряжаться (продать, подарить и т.д.), посколь-ку в договоре о залоге обычно содержится запрещение на отчуждение квартиры.
Приватизация квартирвызвалаволнусвязанных с ней крими-нальных явлений._0Возник, так называемый, квартирный рэкет, когда подугрозойприменениянасилия собственников приватизированных квартир заставляют за бесценок продаватьсвоюквартиру.Иногда прибегают к обману.Жертвами таких преступлений становятся,как правило,престарелые беспомощные люди, а также алкоголики, кото-рых в течение определенного времени спаивают, а затем уговаривают продать свою квартиру или обменять ее на комнатувкоммунальной квартире. Для этого они передают свои документы преступникам, вы-дают им генеральную доверенность на совершениевсехюридических действий.Послечего квартира по доверенности продается третьим лицам, а владелец квартиры становится бомжем.
Подобные видысделокнеподпадают под действие уголовного кодекса. Потерпевшая сторона сама добровольно идет на сделку.
Нередки случаи,когда квартиры продаются по фальшивой дове-ренности или по фальшивомудоговорукупли-продажи.Иногдауже после заключения договора купли-продажи выясняется,что в приоб-ретенной квартире кто-то прописан и,следовательно, является на-нимателем, выселить которого собственнику практически невозможно.В этом случае фальшивыми являются копия финансового лицевого сче-та и выписка из домовой книги.
В настоящее время очень распространена следующаясхемамо-
шенничества.Собственник квартиры оформляет договор дарения,на
основании которого квартира позже отчуждается третьему лицу.Че-
резнекоторое время появляется первый собственник квартиры и за-
являет,что договор дарения его вынудили подписать. Второе звено
13 -
в этой цепочке (одаряемый) пропадает,и все неприятности претер-певает нынешний владелец квартиры.В связи с этим следуеточень осторожноотноситьсякпредложениюо продаже дешевых квартир.Внимательным следует быть и при покупке квартиры, доставшейся ны-нешнему владельцу не по первичному свидетельству о собственности, а по договорам купли-продажи, дарения и т.д.
К числунаиболеераспространенныхправонарушенийпо куп-ле-продаже квартир относится и так называемый сбор залога. Дается объявление о продаже квартиры по цене несколько ниже рыночной,в результате чего появляется достаточно большое количествопокупа-телей.Владелец квартиры может быть как мнимым, так и настоящим.В случае заинтересованности берется залогвразмере10-15%от продажнойстоимостисусловиемпродажи квартиры через неделю.После получения залога от нескольких покупателей квартирапрода-етсясамому “везучему” из них,после чего продавец исчезает,а новому владельцу приходится объясняться с обманутыми претендента-ми на покупку.
Иногда квартира продается пофальшивымдокументам,причем фальшивымимогутбытькак первичные документы (свидетельство о собственности),так и вторичные (договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.).В ряде случаев применяется продажа квартиры “по двум договорам”.При регистрации договора купли-продажисоставляются два абсолютно одинаковых экземпляра договора, один из которых по-лучает покупатель,другой - продавец. Получив экземпляр договора продавца (например,путем обмана),покупатель располагает двумя документами,по которым он имеетправоперепродаватьквартиру двумлицам,оформляядоговор купли-продажи одновременно в двух нотариальных конторах.
Для того,чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо тща-тельно изучать документы,подтверждающие право собственностина продаваемую квартиру. Следует также поинтересоваться, не прожива-ют ли в продаваемой квартире лица,выписанныеизнеевременно (находящиесяв загранкомандировке,на службе в армии,на учебе или в заключении:в соответствии с действующим законодательством этилица имеют право на заключение договора найма по месту преж-него проживания). В случае возникновения сомнений в достоверности правоустанавливающих документов на квартиру потенциальный покупа-тель может попросить выписку из домовой книги.
14 -
При заключениисделокс квартирами из рук в руки переходят огромные суммы наличных денег, что привлекает всякого рода мошен-ников. В настоящее время расследуются десятки уголовных дел, свя-занных с убийствами продавцов илипокупателейприватизированных квартир.
Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, лучше обратиться в банк. Некоторые банки выступают в качестве посредников при зак-лючении договоров купли-продажи квартир.Дляэтогопокупатель, продавец и банк заключают трехсторонний договор. В соответствии с этим договором покупатель принимает на себяобязательствопере-вестивбанкв течение трех дней с момента подписания договора предусмотренную договором сумму,которая депонируется банкомна имя продавца.Снять эту сумму продавец может только по окончании процедуры оформления договора.Убедившись в серьезности взаимных намерений,продавеципокупатель начинают оформление договора.Только по окончании нотариального оформления договора и регистра-циидоговорав Департаменте муниципального жилья продавец имеет право получить договоренную сумму, а банк получает вознаграждение за посреднические услуги.
Распоряжением мэра Москвы “О дополнительных мерах позащите
гражданот противоправных действий преступных сообществ при при-
ватизации и отчуждении жилых помещений” от 26 мая 1994г. Департа-
ментмуниципальногожилья должен производить регистрацию сделок
по отчуждению жилья лишь после их прописки надругоеместожи-
тельства. При поступлении заявлений граждан о том, что приватиза-
ция была совершена ими под давлением криминальных элементов,до-
говорпередачи жилья в собственность будет расторгнут без взима-
ния платы за услуги.Распоряжением мэра Москвы ГУВД Москвысов-
местно с Комитетом социальной защиты предложено подготовить пере-
чень категорий граждан так называемой группы риска, требующих за-
щитыгородских властей во время приватизации и других операций с
жильем. Для этих граждан купля-продажа занимаемых ими квартир или
комнат будет оформляться в особом порядке,который заключается в
том,что в документах подтверждается право обязательногопожиз-
ненногопроживания в них или предоставления других жилых помеще-
ний.Департамент муниципального жилья обязан производить регист-
рацию договоров по отчуждению жилых помещений по доверенности - в
случае невозможности личной явки - только с учетом мнения общест-
15 -
венных комиссий, в состав которых должны быть включены представи-тели органов социальной защиты и окружного медицинскогоуправле-ния.
Договор купли-продажи квартиры с условием
пожизненного проживания
Данный договорпрямоне предусмотрен действующим законода-тельством и, в частности ГК РСФСР, однако в последнее время нахо-дит все большее применение в нашей жизни.В этом случае применя-ется аналогия закона и стороны при заключении договораруководс-твуются нормами ст. 253 ГК РСФСР, посвященной правовому регулиро-ванию купли-продажи жилого дома с условиями пожизненного прожива-ния.
Суть такого договора в том, что продавец, в качестве которо-говыступаетнетрудоспособное лицо,передает принадлежащую ему квартиру в собственность покупателя,а последний обязуетсяпре-доставлятьпродавцудоконца его жизни пожизненное содержание, которое может включать в себя уход,материальнуюпомощь.Кроме того,по этому договору продавец обычно сохраняет за собой право пользования всей или частью этой квартиры.В настоящее время до-говорыкупли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания заключаются с покупателями , в качестве которых выступают как фи-зические,так и юридические лица. Заключение таких договоров вы-годно обеим сторонам.Однако,к сожалению,и здесь не обошлось без влияния криминальных элементов. Было отмечено немало случаев, когда продавцы,заключившие такие договоры,или вообще исчезли, или же их находили мертвыми.
Оформление таких договоров осуществляется по темжеправи-лам, что и оформление договоров купли-продажи и мены квартиры.
В договоре купли-продажи квартирысусловиемпожизнеэного содержанияправособственностипереходитпокупателю при жизни продавца.При этом в договоре обычно оговаривается правопожиз-ненного проживания продавца в этом жилом помещении.
В случае неисполнения договора покупателем своихобязаннос-
тей продавец вправе требовать расторжения договора. Приобретатель
также может ставить вопрос о прекращении договора, если его мате-
16 -
риальноеположение по не зависящим от него обстоятельствам изме-нилось настолько,что дальнейшее предоставление содержания стало невозможным. Договор прекращается также в случае смерти покупате-ля.
При расторжениидоговора по требованию продавца или покупа-теля квартиры она возвращается его бывшему собственнику(продав-цу). Однако расходы на содержание, понесенные покупателем, в этом случае не возмещается.
Заключая договоркупли-продажиквартиры с условиями пожиз-ненного содержания,собственник распоряжается своим жильем после своей смерти.Преимуществом этого договора по сравнению с насле-дованием квартиры является то, что при наследовании свидетельство о собственности на жилище выдается нотариальной конторой не ранее шести месяцев со дня открытия наследства и,таким образом,нас-ледник не может распоряжаться жильем до истечения этого срока.
Кроме того, у завещателя могут быть обязательные наследники, которым покупателю придется выплачивать компенсацию. При наследо-вании имущества взимается специальный налог,и, наконец, завеща-тель может в любой момент отменить или изменить завещание.
Договор мены_0
Собственники квартир могут заключить между собой договор ме-ны. Этот договор следует отличать от договора обмена жилыми поме-щениями.В последнем случае между сторонамипроисходитпереход права пользования,а не права собственности как в договоре мены.Кроме того,в отличие от договора мены договор обмена жилыми по-мещениями оформляется специальными обменными ордерами.
В соответствии со ст.255 ГК РСФСР по договору меныкаждая изсторон передает другой стороне определенное имущество в собс-твенность,то есть каждая из сторон является одновременно и про-давцом и покупателем.
Единственным отличием договора мены от договора купли-прода-
жиявляетсято,чтов договоре мены одна из сторон в качестве
встречного предоставления передает другой стороненеденьги,а
имущество.В связи с этим к договору мены применяются те же пра-
вила,что и к договору купли-продажи.Так, стороны обязаны пре-
17 -
дупредитьдругдругао недостатках обмениваемого имущества,а также о правах третьих лиц на это имущество (нанимателя,залого-держателя и т.д.).
Если обмениваемое имущество (в данномслучаеречьидето квартирах)неявляется по стоимости равным,то в договор может быть включено условие о доплате тойстороны,имуществокоторой стоитдороже.В договор мены могут включаться и другие условия, не противоречащие его природе (например,о том, что обе или одна из сторон отремонтируют свои квартиры).
Так же,как и договор купли-продажи,договор меныквартир подлежит сначала нотариальному удостоверению, а потом регистрации Департаментом муниципального жилья.
Определенные сложности возникают при заключении договора ме-ны между собственниками квартир и владельцами муниципальных (неп-риватизированных)квартир.При заключении таких договоров собс-твенники квартир настаивают на том,чтобы ихконтрагентытакже приватизировали свое жилье,а последние, зная, что муниципальное жилье можно приватизировать только один раз,по различным причи-нам не хотят этого делать.
В качестве выхода из создавшейся ситуацииможнопредложить следующий вариант.В случае, если в неприватизированной квартире проживает несколько нанимателей,то эта квартира может быть при-ватизирована на имя только одного из них, который и заключает до-говор купли-продажи,а затем прописывает в новую квартиру членов своей семьи. Таким образом, остальные наниматели сохраняют в пос-ледующем право приватизации муниципальной площади.
Договор меныможет заключаться не только на квартиры,но и на приватизированные комнаты вкоммунальныхквартирах.Вэтом случае необходимо иметь следующие документы:
1) свидетельство о собственности на жилище (с указанием раз-мера комнаты и общей площади коммунальной квартиры);
2) договор передачи жилья в собственность,зарегистрирован-ный Департаментом муниципального жилья;
3) соглашение об определении долей, нотариально заверенное и зарегистрированное Департаментом муниципального жилья;
4) справка БТИ об оценкестоимостиквартиры(суказанием размера долей всех собственников коммунальной квартиры)._53
* 18 -
Договор дарения_0
Собственник квартиры может подарить свою квартиру любому фи-зическомуили юридическому лицу.Для этого он заключает договор дарения.По договору дарения однасторона(даритель)передает безвозмезднодругойстороне(одаряемому) имущество в собствен-ность.
Дарение несчитаетсясостоявшимся,если дело ограничилось только соглашением, даже письменным, но передачи имущества не бы-ло.У одаряемого на основе одного лишь соглашения с дарителем не возникает права требовать передачи вещи,а у дарителя -обязан-ности ее передать.
Однако и передача вещи сама по себе еще не создаетдарения.
Дарение - это договор,который предполагает волю дарителя и сог-ласие одаряемого на получениеимуществавсобственность.Если последнийне изъявляет соответствующего желания или прямо откло-няет дар, то дарения нет.
Для договорадарения характерно то,что даритель при жизни отчуждает другому лицу имущество добровольно и безвозмездно. Без-возмездность договора означает, что он не предусматривает наличия какой-либо компенсации со стороны одаряемого.
Даритель, совершая дарение,обязан обеспечить возникновение права собственности одаряемого,свободного от обременения,и, в частности,отправтретьих лиц (нанимателя,залогодержателя и т.д.).Кроме того,даритель отвечает перед одаряемым за убытки, причиненныеемувследствиеотчуждения подаренного имущества по иску третьего лица (например, судебные расходы), а также тем, что вподаренной вещи имеются существенные недостатки.На одаряемом же не лежит никакой обязанности перед дарителем. Нельзя на одаря-емого возлагать обязанность не отчуждать подаренное имущество или не совершать по поводу этого имущества другие сделки. Таким обра-зом,договор дарения не может содержать условия,ограничивающие право собственности одаряемого.
Если договордаренияквартирыиликомнатысовершается в
пользу несовершеннолетних,то при нотариальном удостоверении но-
тариусдолжен от законного представителя несовершеннолетнего или
попечителя взять разрешение на получение дара.Этовытекаетиз
19 -
ст.133 Кодекса о браке и семье )КоБС),согласно которой опекун не вправе заключать договор дарения от имени малолетнего, а попе-читель-давать согласие на договор при заключении его несовер-шеннолетним (от 15 до 18 лет) без разрешения органа опеки.
Договор даренияквартирили комнат в коммунальной квартире удостоверяется в нотариальной конторе приусловиипредставления указанных выше документов,подтверждающих право собственности на квартиру, которая переходит в дар, и затем этот договор регистри-руется Департаментом муниципального жилья.
Залог квартиры_0
Как было отмечено выше,собственник квартиры может заложить свою квартиру.Это прямо вытекает из ст.6 Закона РФ “О залоге” от 29 мая 1992 г.,установившей, что пред