История земельных отношений в России

Введение.

Так важно сегодня оглянуться в наше историческое прошлое, чтобы, возможно, именно там найти ответ на насущные вопросы о земельных ресурсах. Исключительная сложность задачи реформирования земельных отношений объективно заставляет и нас обращаться к тем периодам развития отечества, которые в этом отношении были для России переломными, проходили под знаком социально - экономических реформ.

В истории России было два исторически обусловленных события, которые могут дать определенные уроки нынешним земельным преобразованиям. Это - отмена крепостного права и реформа 1906 года. Связь времен неискоренима, изучая жизнь предков, лучше узнаем самих себя.

Исторические многовековые корни народного быта, жизненных традиций объективно не могут быть видоизменены в короткий срок. Да и нужно ли их менять? А если нужно, то все ли и какие именно? И каким образом - революционно, т.е. насильственно, или эволюционно, т.е. постепенно?

Глава I. Общие положения.

Кадастр, который в настоящее время ведется во всех странах мира, неотрывно связан с понятием учета, оценки состояния и использования природных ресурсов, инженерной деятельности, экологии, и предполагает выделение однородных по своим условиям территориальных границ, их картографирование и описание с использованием количественных и качественных характеристик.

Кадастр, в современном понимании, представляет собой результат длительного исторического процесса. Анализ кадастровой деятельности в прошлом позволяет лучше организовать ее в настоящем и может служить инструментом, позволяющим с большей достоверностью судить о будущих перспективах.

История кадастра России увековечена в уникальных изданиях книг и картографических документов, которые сохранились в библиотеке и геодезическом музее Московского государственного университета геодезии и картографии (МИИГАиК). В приложениях представлены редчайшие документы, подтверждающие проведение кадастровых работ на протяжении многих веков на территории России.

Кадастровые съемки были осуществлены египтянами около 3000 г. до н.э. с целью установить границы разрабатываемых участков. При съемках были зарегистрированы подробные данные о земле, включая границы и площади участков, а также имена их владельцев.

Около 1700 г. до н.э. была проведена новая съемка Египта, целью которой было осуществление налогообложения недвижимой собственности и распределения земли.

Существовавшая в Греции примерно в 600 г. до н.э. общественная структура, основанная на ряде законов, привела к тому, что мелкие землевладельцы вошли в долги вплоть до потери своих владений. Известно о введении в 594 г. до н.э. Законодательством Солона функционального кадастра в Греции.

Первый римский кадастр, называвшийся “Табулес Цензуалес”, был введен в VI веке до н.э. Сервием Туллием. В этом кадастре производилась съемка периметра недвижимого имущества и устанавливался налог с учетом типа почвы, ее возделывания, качества и продуктивности.

В эпоху Карла Великого был введен налог на недвижимую собственность, известной как десятина. При феодализме в период с 900 по 1200 гг. до н.э. сюзерены и духовенство поддерживали регистрацию недвижимого имущества посредством подписания своего рода документа на владение.

Около 1162 г. в Италии были разработаны кадастры с фискальными целями. В Милане в течении 50 лет (1260-1310 гг.) была проведена кадастровая съемка, однако в результате не были получены данные для установления системы взимания налогов.

В Англии первый кадастр датируется 1066 г., его целью было ввести налог на недвижимое имущество. Этот кадастр был назван в народе “Domesday book” или “Книга для всеобщего суда”, поскольку впоследствии мог применяться к тем, кто обманывал налоговое ведомство.

Во Франции первые известные кадастры датируются 1269 г. Кадастр, называвшийся “Книгой расчетов”, не имел успеха. Только при Луи XIV французы смогли успешно ввести фискальную систему на основе кадастровой съемки.

В Испании в царствование Филиппа II были осуществлены первые значительные статистические работы по оценке недвижимого имущества.

Глава II. История развития кадастра в России с IX до XVIII века.

Первые описания земель в России появились в IX в. Они касались главным образом монастырских и церковных земель и служили основанием для наделения духовенства имуществом, в частности землей. Трудно сказать, на какой стадии развития человеческих сообществ впервые возникла потребность зафиксировать границы земельных владений. Признаки понятия принадлежности территории можно заметить даже у животных. Поэтому история развития земельного кадастра и в Западной Европе, и в России определяется прежде всего уровнем экономического развития и характером отношений собственности. А начинается эта история с образованием государства и развитием налогообложения. Как собирать дань с подданных и покоренных народов, если не знать, сколько у них земель и что она может дать? А самые древние из дошедших до нас сведений о взимании сборов и податей русскими князьями относятся ко времени Олега (X в.) и Ольги, которая после убийства древлянами ее мужа Игоря обложила их тяжкой данью и установила размеры повинностей с каждого плуга как единицы земельной меры и обложения.

Существовавший в XI в. качественный учет земель имел упрощенный характер. Так, “Русская правда” сохранила сведения о подразделении земель только по видам угодий (дворовые, пахотные, пустопорожние, охотничьи угодья (без указания почвенных различий)). Первые переписи земель с характеристикой их качества и количества относятся к XII в. Очень подробное описание многочисленных и разнообразных доходов с земли сделано в уставных грамотах новгородского князя Святослава и смоленского князя Ростислава.

Старейшими дошедшими до нас документами являются описания земель периода татарского ига. Первая татарская перепись киевских земель проведена в XIII веке. Наряду с татарскими переписями в период монгольских завоеваний описания земель вели русские князья. Чтобы определить размеры дохода и взимания татарской дани, во владениях каждого князя составлялись специальные писцовые книги.

Писцовые межевания можно считать первой земельной реформой, связанной со становлением Российского государства, начавшего свое развитие с Московского княжества. Княжество еще не государство, оно сохраняет традиции родового быта, при котором правит старший в роду (великий князь), опираясь на свою военную дружину. Московское княжество расширяется, занимая обширные пустынные пространства и заселяя их. Господствующей формой землевладения становится вотчина (происходит от слова , т.е. отцовская собственность), которую можно было передавать по наследству, менять, продавать. Вотчинами владеют князья, бояре, члены дружин, монастыри, высшее духовенство.

Наиболее яркое и полное описание земельных владений в России к периоду ликвидации феодальной раздробленности и возникновения централизованного государства. В описаниях приводились сведения о количестве земель во владениях, давалась оценка этих земель путем приведения их к определенным условным единицам. Основной единицей податного обложения считалась соха. В связи с этим система переписи земель получила название сошного письма. Кроме налоговых целей, описание земель по сошному письму имело большое значение для определения количества ратников, лошадей и продовольствия, необходимых для обороны. Раздача земель за службу и необходимость приведения вотчинных и поместных земель в соответствие с отправляемой службой стали одной из основных причин частых переписей земель в XV - XVI вв. При царе Иване IV (Грозном) были описаны почти все земли России, а некоторые из них - даже по нескольку раз.

Для описания земель в XVI в. было создано специальное учреждение - Поместный приказ, которое стало общегосударственным руководящим центром, объединяющим все межевые, кадастровые и крепостные работы. Описания земель проводились лицами, называвшимися писцами, дозорщиками и мерщиками. Писцовый наказ 1622 г. возлагал на писцов измерение пашни, перелогов, сенокосов, лесов и других угодий. Количество земли исчислялось приблизительно. Сведения о земле отражали в писцовых книгах. Их составляли в двух экземплярах : один посылался в Москву в Поместный приказ, а второй предназначался для воевод, наместников и дьяков.

Писцовые книги имели юридический и правовой характер. При их заполнении проверяли права землевладельца на описываемые земли. Купля-продажа земли, обмен земельными владениями, передача земель по наследству подтверждались документами и отражались в писцовых книгах. Эти книги признавались государством в качестве важнейшего доказательства прав на землю, а сама запись в них получила характер земельной регистрации. Составление писцовых книг велось по населенным пунктам : город, уезд, стан, волость.

В писцовых книгах освещались и финансовые вопросы : оценка имущества, размеры обложения налогом. Запись этих книг содержит показатели своеобразной русской статистики населения, землевладения, культуры, финансов и т.д. В книгах, наряду с учетом и регистрацией земель, дается их классификация по качеству с выделением четырех групп - добрые, худые и очень худые, средние. Для классификации земель использовались данные об урожайности, видах угодий и физических свойствах почв. Оценочной формой были различные окладные единицы - соха, обта, выть, лук, сошка. Постепенно они заменяются большой московской сохой - единицей податного счета, соответствующей определенному размеру чистого дохода. Положить хозяйство в сохи - значило определить его доход. Сравнивая данные писцовых книг с земельнооценочными сведениями конца XIX в., можно отметить, что оценка земель по степени добротности, производительности и составу почв, приведенная в писцовых описаниях, очень близка к нормальным урожаям ржи и определению состава почв, которые осуществлены в более поздний период и на более высоком уровне использования.

Кроме писцовых книг, в которые заносились все земли, составлялись окладные, приправочные полевые, строенные, засечные, отказные, дозорные и вотчинные книги. В окладных книгах отражались только земли, приносящие доход, с указанием размера. В приправочных книгах служилые земли с указанием, кому какие принадлежат и по каким документам. Полевые книги составляли при межевании, на их основе появились межевые книги, в которых отражались границы землевладений. В строенных книгах регистрировалось количество земли, отведенной под строительство городов, с указанием их местонахождения. Отказные книги содержали описание раздач, засечные - описание земель по границам государства, в дозорные книги заносили земли, находящиеся в разорении и подлежащие конфискации. Вотчинные книги давали сведения для распределения тягла между населением вотчины с учетом имущественного положения крестьян. Таким образом, собираемая информация могла быть использована для управления территориями и проведения земельной и налоговой политики Российского государства.

Следующий этап развития кадастра был обусловлен политикой Петра I, он уничтожил поместную систему, сравнял прежние поместья с вотчинами и ввел подушную подать. В результате качественный учет земель и их оценка утратили свое значение. Вместе с тем значительно повысилась точность полевых измерений, впервые основанная на геометрии и применении геодезических инструментов. Однако замыслы Петра I о производстве сплошного межевания выполнить не удалось, и первое генеральное межевание было начато в 1754 г.. Оно было основано на писцовом наказе 1684 г. (приложение 1) и помимо учета земель имела целью лишение прав владения и изъятия не соответствующих документам земель. Такой формальный подход привел к возбуждению споров соседствующих владельцев даже в случаях отсутствия взаимных претензий до начала межевания. По свидетельствам очевидцев, нередко возникали бурные споры на межах, драки и даже убийства. Это вызывало отрицательное отношение землевладельцев к самой идее генерального межевания и предопределило его неудачный исход.

Глава III. Генеральное межевание земель России в XVIII веке.

Генеральное межевание может считаться логическим завершением писцовых межеваний. В XVIII веке в России начинает применяться так называемый геометрический метод межевания, при котором довольно точно определялись как общая площадь владений, так и площадь всех угодий. Начато генеральное межевание с обнародования Манифеста о генеральном размежевании земель всей Империи от 19 сентября 1765 г. К Манифесту прилагались Генеральные правила, данные межевой комиссии для сочинения по оным межевой инструкции и Инструкция землемерам, к генеральному всей Империи земель размежеванию (приложение 2).

Главная задача межевания 1765 г. состояла в регистрации казенных и других земельных владений. На каждое обмежевание и уезд составлялись межевые книги и планы с указанием землевладельцев, местоположения и общего количества земель, их распределения по угодьям и составлением перечня угодий по провинциям и губерниям. К планам прилагались алфавитные реестры с характеристикой землевладений и отражением проведенных измерений. Кроме того, при межевании составлялись экономические описания, содержащие сведения о качестве пахотных земель. Наряду с межевыми учреждениями, сбор сведений о земле производили еще и Корпус военных топографов, Горный Гидрографический, Путей сообщения и Межевая канцелярия.

Генеральное межевание проводилось во второй половине XVIII и первой половине XIX веков. Им было охвачено 35 губерний России, в которых насчитывалось 188264 владений площадью всех земель 300,8 млн. га.

Государственным Советом 8 января 1836 г. было принято постановление “О предуготовительных мерах к специальному размежеванию земель”. Необходимо отметить, что специально созданная комиссия в 34 губерниях обнаружила 78780 общих и чересполосных владений с общей площадью б5,3 млн. га.

Для подготовки высококвалифицированных кадров в 1779 году в Москве была основана землемерная школа при межевой Канцелярии, с 1819 года она становится Константиновским землемерным училищем, а с 1835 года - Межевым институтом, на основе которого позднее были образованы Московский институт геодезии, аэрофотосъемки и картографии и Московский институт инженеров землеустройства, преобразованные в настоящее время в государственные университеты. Копия аттестата, выдаваемого выпускникам Костантиновского Межевого института, представлена в приложении 6.

Перевод оброка государственных крестьян с душ на земли вызвал необходимость собирать более полные данные о принадлежности, количестве, качестве и оценке земель. Поэтому в 1837 году министерство государственных имуществ приступило к разработке нового земельного кадастра. Были проведены большие работы по съемке и определению размеров усадебных земель, пашни, сенокосов, пастбищ. Каждое из этих угодий делилось на несколько разрядов. На основе собранных данных об урожайности за 12 лет определяли условный валовой доход пашни и сенокосов. Из дохода исключали стоимость семян, расходы на удобрения, обработку почвы, перевозку продукции и определяли условный чистый доход. По данным о средних рыночных ценах на сельскохозяйственные продукты вычисляли условный чистый доход в денежном выражении.

Глава IV. Земельная реформа 1861 г. (отмена крепостного права).

Дальнейшее развитие и совершенствование системы учета и оценки земельных ресурсов стимулировались такими этапными реформами, как отмена крепостного права в 1861 г., предусматривавшая выкуп земли крестьянами у помещиков, отмену взимания выкупных платежей в 1905 г. и Указ 1906 г., дающий крестьянам право выделения или выхода из общин.

Проведение реформы было вызвано многими обстоятельствами. С одной стороны, крепостнические отношения стали тормозом развития производительных сил не только сельского хозяйства, но и промышленности. Это понимала передовая русская общественность, включая высшие сферы управления. С другой стороны, поражение в Крымской войне вызвало нарастание крестьянского движения. В своей речи “Московскому дворянству” 30 марта 1856 г. Александр II сказал: “Лучше отменить крепостное право сверху, нежели дожидаться того времени, когда оно само собой начнет отменяться снизу”.

19 февраля 1861 года был подписан Манифест об отмене крепостного права и Положения о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости (приложение 3).

Согласно “Положениям” крепостное право отменялось навсегда, а крестьянам предоставлялись права свободных сельских обывателей, как личные, так и по имуществу. Помещики сохраняли собственность на все принадлежавшие им земли, но обязаны были предоставить в пользование крестьянам “усадебную оседлость” и полевой надел “для обеспечения их быта и для выполнения их обязанностей перед правительством и помещиком”. За пользование надельной землей крестьяне должны были отбывать барщину или платить оброки, и не имели права отказа от нее в течение 9 лет. Наделение крестьян землею и повинности определялись по добровольному соглашению между помещиками и крестьянами. Для выкупа земель крестьянам предоставлялось пособие в виде ссуды. Земля выкупалась или общиной, или отдельным крестьянином, в надел включались только удобные земли. Земля, отведенная общине, предоставлялась под названием “мирской земли”, с переходом в другое сословие или другую общину крестьянин терял право на “мирскую землю”, из которой он вышел. Сельская община состояла из крестьян, водворенных на земле одного помещика. Она могла состоять из одного селения, либо части его, либо из нескольких мелких поселений. Община возникла раньше реформы. Общинное земледелие с переделами полей было явлением повсеместным уже в первой половине XVIII века.

Участки земли, приобретенные не всем обществом, а отдельными домохозяевами, составляли личную собственность каждого и переходили по наследству.

Отмена крепостного права положила начало коренным изменениям в положении крестьянства. Началось развитие капитализма, в процессе которого крестьянство из сословия феодального общества превращалось в сословие капиталистического общества. Менялась его экономическая природа: втягиваясь в обстановку товарного хозяйства и рыночных отношений, крестьянское хозяйство постепенно утрачивало натуральный характер и становилось товарным.

Таким образом, в период наиболее динамичного развития хозяйственных отношений в России межевание имело следующие основные цели :

1. Юридическую - определение и укрепление формальными юридическими законами границ земельных владений с составлением соответствующих юридических документов.

2. Сельскохозяйственную - устранение неудобных условий землепользования (чересполосица, сильная извилистость границ и т.п.).

3. Финансовую - определение доходности владений для исчисления налога на основе подробной съемки и оценки угодий.

Земельная собственность могла быть :

- единоличной (крестьянина, помещика, учреждения);

- общей для нескольких лиц с указанием доли каждого;

- общинной;

- в виде права в чужой вещи, например, право крестьян на помещичьей земле пасти скот, ловить рыбу, въезжать в лес и т.п.

Землевладение в Европейской России в результате реформы к началу ХХ века сложилось следующим образом:

Виды землевладения (млн. дес.):

- частные владения 101,7;

- надельные земли 138,8;

- земли казны и пр. 154,7.

Всего 395,2.

По сословиям владельцев земли, находящиеся в личной собственности, распределялись:

Сословия землевладельцев (млн. дес.):

- дворяне 53,2;

- духовные лица 0,3;

- купцы 12,9;

- мещане 3,8;

- крестьяне 13,2;

- прочие сословия 2,2;

- иностранные подданные 0,3.

Всего в личной собственности: 85,9.

Реформа сохранила в руках крестьян значительную часть земельной площади, находящейся в их распоряжении до воли. Но досталась им земля далеко не даром. Не одному поколению пришлось нести за нее тяжелые платежи по цене, заведомо завышенной против действительной стоимости. Платежи эти сопровождались особой выкупной операцией в форме земельного кредита. Притом ссудное обеспечение не требовало волеизъявления тех, кому оно предназначалось, и ссуды назначались подневольно, причем - на выкуп земли, которую крестьянин уже давно считал своей, а следовательно, признавал несправедливым платить за нее.

С другой стороны, порядок кредитования не налагал определенных обязательств на государство, которое считало себя вправе менять условия пользования землей, на оплату которой выдавалась ссуда, не обязывало плательщиков очередностью, существенно меняя к своей выгоде ставки оплаты процентных бумаг, выпущенных специально для обеспечения ссуд, не приводило в соответствие ставки кредитных платежей и платежей земельного заемщика. До выхода на выкуп крестьяне должны были выплачивать ежегодно в виде оброка или же отработки сумму, существенно превышаюшую годичный выкупной платеж, в некоторых случаях при выходе на выкуп - еще и единовременную к нему доплату, размер которой зависел от соглашения с помещиком.

Глава V. Столыпинская реформа.

Реформа вошла в историю под именем ее автора и организатора - П.А. Столыпина, крупного политического и государственного деятеля России, в течение пяти лет (1906 - 1911 гг.) занимавшего пост председателя Совета Министров.

Начало реформы относят к выходу Указа императора Николая II - 6 ноября 1906 г. Главное содержание реформы составило разрушение общины и насаждение частной крестьянской земельной собственности. Разрешением продажи и купли наделов облегчался отлив бедноты из деревни и происходила концентрация земли в руках зажиточных крестьян. Это можно видеть из следующих данных: с 1908 по 1915 год число хозяев, продавших надельные земли, составило 1201269, ими продано земли 3953532 дес. на сумму 444,7 млн. руб.; покупателей же оказалось значительно меньше - 815309. Взимание с крестьян выкупных платежей за надельные земли было отменено с января 1907 г.

Накануне реформы формы землевладения и землепользования в России отличались большим разнообразием, которое было связано с различием как природных условий, так и исторических судеб населения. Землепользование практически сохраняло сословно - феодальный характер, когда наряду с формирующейся буржуазной частной собственностью существовали и другие виды собственности на землю. Крупнейшим собственником являлось государство (казна). В 1905 году ему принадлежало почти 35 % общего землевладния в европейской России (или 138 млн. десятин). Удельные земли (императорской фамилии) занимали около 2 % (8 млн. десятин). В личном владении царя (кабинетские земли) - больше 6 млн. Все эти земли были исключены из товарного оборота и купле - продаже не подлежали.

Второе по размеру место - 35 %, или 139 млн. десятин занимали надельные земли крестьян и казачьих войск, находившиеся в неполной собственности общин или отдельных дворов (т.е. общинное и подворное землевладение). Первое охватывало более 80 % надельной земли. Общинные наделы не покупались, не продавались, но сдавались в аренду.

Приусадебные земли были в потомственном пользовании. Наибольшие нормы надела - 12,5 десятины - имели бывшие государственные крестьяне, наименьшие - 6,7 десятины бывшие помещичьи.

По реформе 1906 - 1910 годов к началу 1916 года общину покинуло в общей сложности примерно 27 % крестьянских семей, увеличив частную (подворную) надельную землю на 14 % (около 16 млн. десятин).

Собственность юридических лиц (включая церкви, монастыри, города, посады, учреждения) составляла менее 2 %.

Частновладельческое землепользование (дворян, купцов, мещан, почетных граждан, крестьян, различных обществ и компаний) занимало около 29 %. Из них больше 1/2 принадлежало дворянскому сословию. Владения отдельных семей занимали около и более миллиона десятин (Строгановы, Шуваловы, Абалилек - Лазаревы).

Земли Сибири, Дальнего Востока, Средней Азии и Закавказья, в основном, принадлежали казне и Кабинету. В Сибири крестьяне владели государственной землей на праве пользования, а фактически присваивали ее практически неограниченно.

Основными тенденциями развития в области земельных отношений в России к началу ХХ века были значительное сокращение дворянской земельной собственности, некоторое уменьшение государственной и увеличение площадей крестьянского землевладения.

Значительную роль в переходе земель в собственность крестьян играл Крестьянский банк, основанный в 1882 году. До 1905 года кредитная политика Крестьянского банка стимулировала совместные (обществами, товариществами) покупки земли как более обеспеченные возвратом ссуды: в 1904 году единоличные крестьянские покупки земли составили 28, товарищеские - 64 %. С 1906 года политика банка изменилась: за 1906 - 1910 годы доля земель, проданных крестьянским товариществам, упала до 19 %, а земель, проданных в единоличное владение, возросла до 73 %.

Закон 1910 года еще более жестко проводил линию на ликвидацию общины и переход к частному крестьянскому землевладению. Он предусматривал обязательность перехода к личной собственности на землю в общинах, где за предшествующие 24 года не было общих земельных переделов. В этих общинах крестьяне автоматически становились новыми собственниками своих наделов.

Всего с 1906 по 1915 год 2,8 млн. крестьянских хозяйств заявили о закреплении земли в собственность (30 % их общего числа). Закреплена земля была за 2,0 млн. хозяйств (22 %), которым отошло в собственность 13,9 млн. десятин, или 16 % всей надельной земли.

Значительная часть крестьянства сопротивлялась выходу из общины своих товарищей. Из всех подавших в 1906 - 1914 годах заявления о выделе только 27 % получили на это от общины согласие, 67 % решали вопрос через земство.

Перераспределение земельной собственности в пользу частного крестьянского землевладения дополнилось механизмом земельной аренды в виде надельной, внутринадельной, внешненадельной аренд и аренды казенных земель.

Таким образом, в России в начале ХХ века эволюция земельных отношений проходила в направлении утверждения частной мелкой земельной собственности в форме крестьянских хозяйств (приложение 4).

С такой системой земельных отношений входила Россия в революцию 1917 года

Глава VI. Учет земель в годы Советской власти.

В результате революции 1917 года в России произошла смена социально-экономической формации, что повлекло за собой изменение всех законодательных актов.

Одним из первых законодательных актов о земле был Декрет “О социализации земли” 1918 года, причем им была закреплена всенародная собственность на землю, трудовой характер землепользования, учреждено равное право на пользование землей, исходя из потребительско-трудовой нормы землепользования на землях сельскохозяйственного значения. А положения “О социалистическом землеустройстве” и “О мерах перехода к социалистическому землепользованию” 1919 года закрепили две основные формы : государственную и коллективную (приложение 5).

Начиная с 1955 года был введен государственный учет наличия и распределения земли по угодиям и землепользователям, а также государственная регистрация всех землепользований по единой общесоюзной системе. В последствии в 1970 году, Совет Министров СССР утвердил положение “О государственном контроле за использованием земель, возложив контроль на Советы народных депутатов и землеустроительные службы системы Министерства сельского хозяйства и продовольствия СССР.

За годы советской власти в нашей стране были созданы три основные вида кадастров : сельскохозяйственных территорий, водный и лесной. Все основные учетные и отчетные кадастровые документы создавались в виде государственных актов на право пользования землей, списков землепользователей, земельно-кадастровых книг предприятий и организаций и др., а также в виде планово-картографических документов. Все вышеперечисленные документы создавались в рукописной форме и имеют достаточно низкую точность. Так, координаты точек на границах между коллективными хозяйствами определялись с точностью от 1 до 5 метров, а на населенные пункты не всегда имелись карты и планы даже масштаба   М 1 : 5 000.

После национализации российские земли до времени внесения в 1990 году поправок в Конституцию РСФСР 1976 года не знали права частной собственности. Они без оплаты передавались физическим и юридическим лицам в вечное, бессрочное пользование.

Коллективизация единоличных крестьянских хозяйств в отношении земли явилась для государства лишь сменой землепользователей: множество мелких держателей участков заменило меньшее число крупных коллективных землепользователей. Сама же эта акция была великой трагедией для миллионов крестьян. Земля оставалась всенародным достоянием, собственностью народа, которой от его имени управляли государственные структуры.

Конституция, принятая референдумом 1993 года, утвердила частную собственность на землю, уже имеется множество реальных, явных формальных и скрытых частных земельных собственников, лишь отсутствие необходимых законодательных документов сдерживает активность земельного рынка, фактически уже существующего.

С началом процесса перестройки было принято большое количество законодательных актов, связанных с вопросами использования земли. В них указано,что формы владения землей могут быть следующими : пользование, аренда и пожизненное наследуемое владение; землевладение и землепользование являются платными.

Глава VII. Земельные отношения на современном этапе.

С распадом Союза Советских Социалистических республик возникла необходимость разработки новых законодательных актов, регламентирующих учет недвижимости и решения всего комплекса вопросов по созданию кадастра. Существующие законодательные акты, действующие на территории РФ, не регламентируют многих вопросов, возникающих при создании кадастра недвижимости. Так, по исторически сложившимся причинам в России достаточно хорошо развиты организационно-правовые вопросы земельного кадастра, большей степенью ориентированного на учет сельскохозяйственных земель и незастроенных территорий, в то время как организационно-правовые вопросы кадастра недвижимости городских территорий практически еще не проработаны.

Перемены в жизни общества, вызванные перестройкой экономических отношений, появление частной собственности и других форм собственности, высветили ряд проблем в развитии городских территорий и использовании ресурсов, среди которых проблема городского кадастра является одной из актуальных.

Возвращение частной собственности на землю и другие объекты как основного вида собственности требуют в первую очередь переориентирования правовой базы всех видов кадастров. Частная собственность создает возможность свободной смены владельцев, быстрому изменению стоимости и потребует от разработчиков кадастровых систем обеспечения высокой оперативности и непрерывности экономической оценки объектов кадастра.

Правовой основой изменения этой ситуации явились Конституция Российской Федерации, закон Российской Федерации “О крестьянском (фермерском) хозяйстве”, Земельный кодекс РСФСР и другие нормативные акты.

Земельная реформа проводится не только на землях сельскохозяйственного назначения, но и на землях городов и других поселений; промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны, природоохранного, природо-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; лесного и водного фонда, запаса и иного назначения, то есть на всей территории России.

Земельные отношения - крупная и сложная проблема, она определяется совокупностью отношений между субъектами земельного права по поводу использования земли как ограниченного природного ресурса. Они включают в себя отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Объектами земельных отношений являются земельные участки, их части, земельные доли и права на них. Субъектами земельных отношений выступают физические и юридические лица.

Принятые законы и серия подзаконных актов призваны служить как правовой базой, так и руководством для принятия решений на местах во всех регионах России.

Земельные отношения, регулируемые Конституцией Российской Федерации, земельным и другим законодательством, являются составной частью общественных отношений между органами государственной власти, местного самоуправления, юридическими лицами и гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землей. В процессе земельных отношений земля рассматривается как общенациональное достояние. Она используется и охраняется как основа жизни, деятельности и благосостояния народов России.

Главная цель земельных преобразований в Российской Федерации состоит в обеспечении рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, создании правовых, экономических, организационно-технологических и других условий для воспроизводства и повышения плодородия почвы, сохранения сельских, лесных и других земель, улучшения природной среды, развития сельских и городских поселений.

Участниками земельных отношений являются граждане и юридические лица. Правовое положение участников земельных отношений определяется земельным законодательством, другими федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации. Земля в Российской Федерации может находиться в государственной, муниципальной, коллективной, кооперативной, частной и иных формах собственности. Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица выступают участниками земельных отношений только в случае аренды земли. Объектами земельных отношений являются земельные участки, части земельных участков, земельные доли в праве общей собственности на землю и права на них.

Использование земли в Российской Федерации является платным за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за землю являются земельный налог, арендная плата, плата за временное пользование землей, плата за приобретение земельных участков в собственность, плата за приобретение права аренды земельных участков, компенсационные платежи за потери сельскохозяйственного производства, плата за пользование земельным участком при установлении сервитута.

Платежи за землю направляются на финансирование мероприятий по охране земель и повышению их плодородия, освоению новых земель, обустройство территории, на компенсацию затрат на эти цели собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, а также на проведение землеустройства (включая работы по установлению границ земельных участков в натуре, изготовлению их планов или чертежей границ), ведение государственного земельного кадастра, проведение мониторинга земель, осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель.

Все земли Российской Федерации подлежат охране.

Охрана включает систему правовых, организационных, экономических, технологических и других мероприятий, направленных на рациональное использование земель, сохранение почв, предотвращение их от деградации и недопущение необоснованного изъятия ценных сельскохозяйственных и лесных земель, а также восстановление и повышение плодородия почв. Особой охране подлежат сельскохозяйственные угодья.

Приватизация земли колхозов, совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, которым она передана в бессрочное (постоянное) пользование, и земли, которая находится в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на добровольной основе по решению общего собрания работников предприятия.

В целях регулирования земель