Плата за землю
Плата за землю, рассматриваемая как элемент системы платного землепользования, — это экономическая форма, внешнее выражение отношений, складывающихся в процессе пользования, владения и распоряжения землей между ее собственником и владельцем или пользователем. Присвоение земельным собственником платы за землю есть способ существования собственности как экономической категории. Земельная собственность и плата за землю взаимосвязаны и взаимообусловлены, представляя собой как бы две стороны одной медали: какова по существу форма собственности, такова форма платы, и наоборот.
Присущий той или иной экономической системе тип связи между стадиями процесса воспроизводства общественного продукта — натуральный, товарный или планомерный, — обусловливает, в свою очередь, характер, способ определения и величину платы за землю. Последняя может быть либо частью рабочего времени владельца или пользователя земли, либо частью произведенного им с использованием земли продукта в натуральной или денежной форме. В плате за землю, как в фокусе, пересекаются различные экономические отношения и формы, что позволяет рассматривать плату за землю как элемент системы рыночного землепользования и вместе с тем как синоним этой системы.
Сущность платы за землю раскрывается в теории земельной ренты.
Земельная рента как экономическая категория рыночной экономики непосредственно связана с частной собственностью на землю и рынком земли. Она образуется как при разъединении земли в качестве объекта собственности и объекта хозяйствования (аренда земли), так и при соединении их в одном физическом (юридическом) лице. Образуются две нормальные формы земельной ренты: абсолютная и дифференциальная. Первая связана с частной собственностью на землю и возможным более низким органическим строением капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью, вторая — с частной собственностью на землю и дифференциацией земли по качеству и местоположению. Частная собственность на землю служит причиной возникновения абсолютной ренты и средством превращения добавочной прибыли в дифференциальную ренту. Отсюда — стоимости прибавочного продукта соответствует сумма средней прибыли (ссудный процент плюс предпринимательский доход) и земельной (абсолютной и дифференциальной) ренты.
Доли рассматриваемых форм земельной ренты в стоимости и цене продукции сельского хозяйства зависят от социальных и естественных условий сельскохозяйственного производства, а в конечном счете — от уровня развития экономики в целом. Так, чем выше уровень эффективности производства в земледелии, тем меньше доля абсолютной ренты в стоимости и цене продукции, тем, естественно, меньше величины стоимости и цены при прочих равных условиях. В рамках арендных отношений на уровень технической оснащенности земледелия существенное влияние оказывает срок аренды земли: чем этот срок продолжительнее, тем больше заинтересован арендатор в рационализации землепользования, так как при фиксированной величине арендной платы это ведет к снижению издержек и росту прибыли. Вековые сроки аренды земли сводят к минимуму влияние на результаты землепользования частной собственности на землю и абсолютной земельной ренты. На общую массу абсолютной ренты, образующейся в земледелии, влияет доля земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности граждан: чем эта доля больше, тем (при прочих равных условиях) больше масса абсолютной земельной ренты.
Рассмотренные выше и другие факторы образования абсолютной земельной ренты действуют во многом в прямо противоположных направлениях. Однако в условиях частной собственности на землю и рынка земли равнодействующая этих факторов никогда не равна нулю, она всегда больше нуля. Иное положение означало бы отсутствие частной собственности на землю.
В работах советских экономистов, исследовавших проблемы земельной ренты, как правило, отрицалась абсолютная рента и признавалась только земельная рента дифференциальная. Отдельные авторы настаивают на этом до сих пор. Апеллируют обычно к научно-техническому прогрессу, который выравнивает органическое строение капитала в земледелии и промышленности и приближает их к органическому строению общественного капитала. Но ведь при этом остается частная земельная собственность, которая, по сути, и создаёт эту форму земельной ренты. То есть удовлетворительно доказать отсутствие абсолютной земельной ренты становится невозможно. Тогда абсолютную земельную ренту объявляют вымыслом Маркса, дескать, абсолютная рента никогда не была подсчитана, органическое строение капитала в сельском хозяйстве современных развитых капиталистических стран не ниже, а даже выше, чем в промышленности, крупных земельных собственников уже нет, частная земельная собственность не служит барьером на пути проникновения капитала в земледелие и т. д.
Абсолютная земельная рента, как, впрочем, и дифференциальная, в том виде, в котором они рассмотрены в "Капитале", есть плод абстрактного исследования.
В реальной рыночной экономике нет ни дифференциальной, ни абсолютной земельной ренты, а есть частная собственность на землю, цена земли, земельный налог, арендная плата. В условиях рынка земли не может быть такого положения, при котором какие-либо земельные участки, скажем, лучшие по качеству и местоположению, имели цену, а худшие не имели рыночной цены. В рыночном обороте на рынке земли постоянно обращаются земли всех категорий, разного качества и местоположения, все они служат предметами купли-продажи, залога, аренды и т. д. Арендодатель и арендатор худшей земли определяют в арендном договоре размер арендной платы точно так же, как и лучшей, т. е. исходя из цены земли, нормы ссудного процента и срока аренды.
Что есть цена земли? Это капитализированная (капитализация — процедура превращения в капитал годового дохода) годовая земельная рента. Если предположить, что существует только дифференциальная земельная рента, то очевидно, что рентная часть дохода собственника худшего земельного участка будет равна нулю. В действительности собственник такого земельного участка получает, например, при сдаче земли в аренду — арендную плату.
Иное противоречило бы самой сущности частной собственности, да и всякой собственности вообще. Но в таком случае, что же капитализируется при формировании цены худшего земельного участка, дифференциальная рента на котором равна нулю? Какой доход? Ответ может быть один: капитализируется часть стоимости продукта, произведенного на худшем участке земли. Капитализируемая годовая земельная рента не вызвана отличием качества или местоположения данного земельного участка от аналогичных характеристик других земельных участков или различной производительностью последовательных вложений капитала на данном, отдельно взятом земельном участке. Такая земельная рента является величиной абсолютной. Ее творческой субстанцией может быть и фактически является только частная земельная собственность, т.е. право собственника присваивать часть дохода, образующегося при хозяйственном использовании объекта собственности. Абсолютная рента входит в состав стоимости и цены продукции, произведенной на всех различающихся качеством и местоположением земельных участках, прибавляясь к дифференциальной ренте, образующейся на всех следующих за худшим земельных участках. Минимальную сумму абсолютной ренты в какой-либо стране можно определить, например, по размеру дохода, получаемого арендодателями худших земель, используя при этом данные земельного кадастра.
Общую же величину абсолютной ренты можно определить только на основе метода, позволяющего отделить абсолютную ренту от дифференциальной. Таковым является метод макроренты, излагаемый в главе II.
Как же в таком случае быть со стоимостным источником абсолютной земельной ренты? Его надо связывать, конечно, только с более низким органическим строением
капитала в земледелии по сравнению со среднеобщест-венным органическим строением. Но ведь утверждают, что это отличие не подтверждается статистикой современных капиталистических стран. Однако этот же автор замечает, что государство обычно субсидирует фермеров из госбюджета для того, чтобы обеспечить получение ими средней прибыли. Субсидии в 1986 г. составляли к стоимости валовой продукции сельского хозяйства в США — 36%, в Канаде — 56%, в Японии — 79%, в Южной Корее — 59% и т. д. Эти факты не только не опровергают, а, напротив, убедительно доказывают реальность абсолютной земельной ренты.
Несмотря на отсутствие со стороны частной земельной собственности препятствий к продвижению в земледелие технического прогресса, взаимодействие этой собственности с естественными особенностями земледелия (которые не могут быть устранены техническим прогрессом) приводит к образованию части стоимости продукции, являющейся материальной субстанцией абсолютной земельной ренты. Это ведет к росту стоимости и цены продукции земледелия. Но в силу весьма сложного рыночного механизма взаимодействия цены продуктов земледелия, доходов, спроса, предложения и других конъюнктурных факторов в современных условиях подлинная, действительная цена продуктов земледелия не воспринимается потребителями. Фермеры в целом ряде случаев не могут получить на рынке полный стоимостной эквивалент реализуемой ими продукции. Причем очевидно, что чем более развито потребление, тем больше число таких случаев. Государство регулирует этот процесс с помощью бюджета за счет налогоплательщиков, которые прямо и непосредственно, на рынке земледельческих товаров, отказываются добровольно уплатить фермерам их высокую, но реальную цену. Ясно, что общество тем самым обеспечивает получение дохода частными земельными собственниками.
То есть налицо выраженные в формах реального рынка все те атрибуты процесса образования абсолютной земельной ренты, которые вскрыты в ходе абстрактного исследования при рассмотрении феномена земельной ренты в чистом виде.
Для правильного определения платы за землю важное значение имеет объемное видение теории земельной ренты. Существуют два органически между собой взаимосвязанные единством рыночной экономики аспекта теории земельной ренты: макроэкономический и микроэкономический. Земельная рента на макроуровне представляет собой часть стоимости созданного в общественном производстве годового прибавочного продукта, рента на микроуровне — это разность между стоимостью продукта, произведенного с использованием земли в качестве средства производства, или пространственного базиса, и индивидуальными издержками производства землевладельца или землепользователя.
Рента на макроуровне исследована Ф. Кенэ, А. Смитом, К. Марксом. Введение в научный и практический оборот этой категории имеет прежде всего эвристическое значение, поскольку раздвигает привычные рамки теории земельной ренты. Вместе с тем, макрорента может быть использована для разного рода макроэкономических расчетов, например, для определения народнохозяйственной ценности земли как элемента национального богатства страны, для расчетов возможной величины земельного налога при формировании федерального бюджета и т. д. Макрорента оказывается единственно возможным методом определения нормативной цены земли и нормативов годовой земельной ренты при переходе от плановой экономики к рыночной, когда, в силу отсутствия рынка земли, отсутствует, естественно, и цена земли.
Для определения в этих условиях нормативной цены земли и нормативов годовой земельной ренты не представляется возможным использовать ренту на микроуровне в силу ее абстрактной сущности. В реальной рыночной экономике земельный налог и арендная плата как формы выражения годовой земельной ренты, исчисляются в виде доли цены земли. В плановой экономике (несовместимой с такими категориями, как рынок земли, цена земли и т. д.) попытки рассчитывать микроренту неизбежно упирались, как в камень преткновения, в нулевую ренту на землях худшего качества и местоположения. Это естественно, так как земельная рента определялась как разность между наибольшей ценой продукта (замыкающими затратами) и индивидуальными издержками предприятий, использующих земли разного качества и местоположения. Иначе говоря, определялась только дифференциальная земельная рента. С целью преодоления препятствия в виде нулевой дифференциальной ренты предпринимались явно утопические попытки исчислить стоимость продукции или общественно необходимые затраты труда. В конце концов получила распространение адекватная плановой системе схема полярных (рентных) платежей.
Развертывание рынка земли означает возможность и необходимость восстановления правильных методов определения земельного налога и арендной платы, вытекающих из их сущности как рыночных категорий, а именно в виде доли цены земли. К числу таких методов относится метод макроренты. При этом восстанавливается нарушенное плановой экономикой истинное соотношение между земельной рентой и ее формами — ценой земли, земельным налогом, арендной платой. Последнее означает возможность и неизбежность содержательного и (что особенно существенно и необычно для плановой системы) численного несовпадения величины земельной ренты и величины, например, земельного налога. Речь идет о присущих рыночной экономике несовпадениях законов и факторов движения экономических форм и определяющих их субстанций. Эти несовпадения существуют, конечно, в рамках единства содержания и их экономических форм, из чего вытекает, например, то, что в основе движения цены земли лежит, в конечном счете, движение земельной ренты. Практикой установлено, что цена земли (если рассматривать ее за достаточно длительный промежуток времени, когда сглаживаются конъюнктурные рыночные колебания цен на землю) повышается (понижается) при росте (уменьшении) годовых доходов земельных собственников и снижении (увеличении) нормы ссудного процента.
Теория земельной ренты может служить основой для решения такой сложной проблемы, как дотирование государством сельского хозяйства.
В эпоху классического капитализма (Западная Европа, XVIII—XIX в. в.) основной формой земельных отношений были арендные отношения, когда на одной стороне выступал частный земельный собственник, получатель земельной ренты в форме арендной платы, на другой — земледелец-арендатор. Эти отношения всецело регулировались механизмом свободного рынка и исключали какое-либо вмешательство государства. .Это означает, что земледелец полностью отвечал за результаты своего труда, которые оценивались рынком в ходе сопоставления рыночных цен на продукцию земледельца и индивидуальных издержек его производства. Отрицательные значения этой разности означали разорение земледельца, расторжение арендного договора и т. д.
Существование частной собственности и земельного рынка гарантировало всем земельным собственникам, в том числе имеющим худшие земли, получение арендной платы. Это поднимало рыночную цену продуктов земледелия на уровень индивидуальной стоимости земель относительно худшего качества и местоположения.
Такой характер формирования рыночных цен продукции сельского хозяйства приводил, однако, к противоречиям между земельным собственником и арендатором в основном из-за длительности арендного договора, а также между земельным собственником и промышленным капиталистом, поскольку в силу образования абсолютной ренты уменьшалась средняя прибыль в промышленности. Эти противоречия разрешались, главным образом, путем разорения тех хозяйствующих субъектов, индивидуальная стоимость продукции которых была выше рыночной цены продукции. То есть в эпоху классического капитализма господствовала жесткая рыночная схема производства и обмена. Филантропия в виде, например, субсидирования земельным собственником арендатора тут, как правило, исключалась.
В плановой экономике государство как единственный собственник земельного фонда страны, осуществляющий на этой основе одновременно и регулирование экономики, деформировало рентные отношения. Оно устанавливало цены на продукцию сельского хозяйства на таком уровне, который позволял ему в зависимости от различных обстоятельств изымать не только часть стоимости продукции сельского хозяйства, но порой оставлять земледельцам минимум этой стоимости. При этом государство возвращало часть изъятого в разных формах (централизованное снабжение техникой, удобрениями, денежными средствами и т.д.). Такой форме экономического взаимодействия государства и сельского хозяйства соответствовала форма хозяйствования — колхозы и совхозы.
Можно ли определить такого рода экономические отношения земельного собственника—государства и землепользователя—сельского хозяйства как подпадающие под определение дотационных отношений? Весьма сомнительно. Ибо в данном случае государство регулирует фактически весь спектр земельных отношений, весь процесс воспроизводства продукции сельского хозяйства — от предоставления земли в пользование до потребления продукции. Земля как объект собственности и как объект хозяйствования слита в рамках государственной земельной собственности. Поэтому характер финансовых и натуральных потоков, движущихся между государством и сельским хозяйством в рамках плановой экономики, не позволяет квалифицировать складывающиеся при этом отношения как дотационные; эти отношения — сама суть данной экономической системы.
Парадокс состоит в том, что рассмотренные отношения практически в неизменном виде перекочевали в современную переходную экономику и сохраняются в ней по сию пору в связи с тем, что земельная реформа как составная часть рыночных преобразований фактически не осуществляется. Но так как плановой системы больше нет, то экономические отношения сельского хозяйства и государства существенно осложняются. Государство не регулирует цены, в том числе на продукцию сельского хозяйства, а следовательно, может претендовать только на часть стоимости земледельческих товаров, равную максимум земельной ренте в виде земельного налога или арендной платы. По идее должно радикально измениться содержание и прочих экономических отношений между государством и аграрным сектором. Каким образом? Таким, что государство должно сосредоточить усилия главным образом на экономической поддержке экологического состояния земли, а не финансировать воспроизводственный процесс от начала до конца.
Между тем, сторонники неизменности отношений земельной собственности и характера экономического оборота земли настаивают на сохранении прежних, рудиментарных теперь уже экономических отношений между государством и аграрным сектором. Они считают, что государство должно продолжать финансировать процесс воспроизводства продукции, называя это дотациями. Но когда кто-то финансирует производство какой-либо продукции в размере стоимости ее (С+ V+M), то это не дотации. И хотя в течение всех прошедших лет перехода к рыночной экономике государство из года в год продолжает фактически содержать сельское хозяйство (дотации, товарный кредит и т.д.), экономическое положение данного сектора только ухудшается. Так, если в начале перехода к рынку в сельском хозяйстве было только 30% убыточных хозяйств, то к началу 1997 г. их — почти все 100%. Значит, такого рода материальная поддержка сельскому хозяйству не ведет к качественным положительным переменам в этой сфере материального производства. Потому что существующие экономические отношения между государством и сельским хозяйством морально устарели. Их сохранение ведет лишь к тому, что аграрный сектор требует все больше средств, которые, однако, не улучшают экономику этой сферы, превращая ее в своего рода прорву.
Между тем, с переходом к рыночной экономике экономическое положение государства принципиально изменилось, изменились методы регулирования экономики. Главным инструментом становится государственный бюджет, основным источником которого являются налоги на сферу материального производства. Поэтому если какие-то блоки этой сферы не только не платят налоги, но являются объектами финансирования государственного бюджета, то это ведет либо к росту расходов, не покрываемых доходами, либо к росту налогового пресса на нормально работающие подразделения материального производства. Фактически убытки сельского хозяйства в 1996 г. составили 16 трлн. руб., или 20% дефицита государственного бюджета.
Тот, кто продолжает считать сложившиеся формы экономических отношений между государством и сельским хозяйством дотациями, ссылается при этом на зарубежный опыт, на то, что даже в такой стране, как США, государство дотирует этот сектор экономики.
В действительности это совсем не так.
Например, констатируется, что государство в США лишь дополняет аграрный рынок, а не формирует его. Государство здесь не регулирует цены какой-либо продукции, в том числе земледельческой. Эти цены регулируются механизмом самого рынка. Тенденция уменьшения соотношения цен на продукцию сельского хозяйства и цен на средства производства для сельского хозяйства связана с тем, что население все меньшую долю своего растущего душевого дохода тратит на предметы питания. Это ведет к перераспределению части ресурсов из сельского хозяйства в другие подразделения экономики. В США 80% сельскохозяйственной продукции производится рентабельными фермами. Тут нет дотаций на средства производства. Федеральное правительство помогает фермерам создавать собственные кооперативы по закупкам и производству сельскохозяйственной продукции. Прямые выплаты фермерам составляют обычно 5% всех поступлений от реализации сельскохозяйственной продукции, включая выплаты по консервации плодородных земель.
В 1987 г. прямые выплаты правительства США составляли 16,7 млрд. долл., или 12% всех поступлений от продажи продукции. Это 1/3 процента ВВП США в этом году.
Среднее число занятых на фермах США — 3 млн. чел., или 2,2% трудовых ресурсов страны. Частная собственность на средства производства и землю является важным фактором устойчивого развития аграрного сектора США.
Следовательно, финансовая поддержка сельского хозяйства в современных странах с нормальной рыночной экономикой как раз и носит характер дотаций, то есть возмещения части стоимости продукции, которая (часть стоимости) связана с взаимодействием частной земельной собственности, природных и конъюнктурных факторов. Иначе говоря, с рентной частью стоимости сельскохозяйственной продукции. Так, в США убыточными являются фермы, производящие только 9% сельскохозяйственной продукции.
Таким образом, установление соответствующих законам рыночной экономики экономических отношений между государством и аграрным сектором состоит в процессе перехода от плана к рынку, в трансформации процесса возмещения государством затрат на воспроизводство сельскохозяйственной продукции в процесс дотаций, опирающийся на рентные принципы. Для этого необходимо создание частной земельной собственности и земельного рынка.
Изложенные выше ключевые положения теории земельной ренты должны были бы быть положены в основу законодательных актов, регламентирующих платное землепользование. Но этого, к сожалению, не произошло.
В Законе РСФСР "О плате за землю" установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи облагаются ежегодным земельным налогом; за земли, сданные в аренду, взимается арендная плата; для покупки и выкупа земельных участков, а также для получения под залог земли банковского кредита устанавливается нормативная цена земли.
Уже в этом общем, исходном положении Закона содержатся принципиальные методологические ошибки. Цена земли, земельный налог, арендная плата рассматриваются каждая сама по себе, вне связи друг с другом. Так, применение цены земли ограничивается только актами покупки и выкупа земли и ее возможным залогом. Между тем, в соответствии и с экономической теорией, и с практикой рыночной экономики цена земли есть основа определения арендной платы и земельного налога: величина последних прямо пропорционально зависит от цены земельного участка данного качества и местоположения. Кроме того, неверно подводить под понятие платы за землю (тем более, поскольку речь идет о Законе) одновременно и категорию земельного налога, и категорию арендной платы. Из самих названий этих категорий ясно, что собственно платой за землю является только арендная плата, а земельный налог — категория несколько иных, фискальных (налоговых) отношений государства и земельных собственников. Платой за землю в строгом значении этого понятия является только арендная плата, представляющая собой форму имущественных отношений, основывающихся на самостоятельности и равенстве собственника и арендатора. Земельный налог выражает отношения между государством и земельным собственником, основывающиеся на властном подчинении названного субъекта воле государства. Конечно, арендные и фискальные отношения взаимосвязаны в экономике. Это предопределяет, в частности (применительно к земельным отношениям), содержательную и численную взаимосвязь арендной платы и земельного налога. В основе таковой лежит общая рентная сущность и земельного налога, и арендной платы. Все эти, казалось бы, чисто терминологические неточности Закона "О плате за землю" на самом деле влекут за собой, как будет показано ниже, искажение размеров и цены земли, и земельного налога, и арендной платы.
В Законе "О плате за землю" плата за земли сельскохозяйственного назначения базируется на использовании схемы так называемых полярных (рентных) платежей. Эта схема подробно критически рассмотрена нами в работе. В соответствии с этой схемой исчисляется дифференциальный добавочный доход, образующийся у хозяйств, использующих лучшие по качеству и местоположению земельные участки, одновременно определяется размер дифференциального добавочного дохода со знаком минус (убытка), образующегося у хозяйств, использующих земельные участки относительно худшего качества и местоположения. Дифференциальный добавочный доход, образующийся на лучших землях, изымается в форме земельного налога у хозяйств, использующих такие земли, и зачисляется на специальный бюджетный счет Российской Федерации. Часть средств отсюда (по расчетам, произведенным в рамках Закона, около 40%) расходуется на фиксированные выплаты (по специальным нормативам) пользователям земельных участков, ведущих хозяйство на землях низкого качества. Остальные 60% земельного налога используются также на нужды сельского хозяйства (социальное развитие села, землеустройство, составление и ведение земельного кадастра и др.).
Федеральный Закон Российской Федерации «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О плате за землю"» исключил нормативы фиксированных выплат из состава платы за землю. Однако это исключение не представляет собой результат концептуального решения, а выполнено чисто механически. Установленные законом средние ставки земельного налога с одного гектара пашни, рассчитанные до и вне установленных цен на землю, заведомо являются неверными.
Например, для Московской области названным выше законом средняя ставка земельного налога определена в сумме 2550 руб. за 1 га. В стоимости валовой продукции, которая в настоящее время может быть произведена в Подмосковье на одном гектаре пашни, доля такого земельного налога будет находиться в пределах 0,5%.
Норматив оценочной стоимости земель сельскохозяйственного назначения установлен для Московской области в размере 5500 тыс. руб. за 1 га. Исходя из этой цены и приняв норму дисконта равной 2% (это соответствует 50-летнему сроку аренды земли), получим среднюю ставку земельного налога для области порядка 100 тыс. руб. в год с одного гектара. Ее удельный вес в стоимости продукции будет равен 20%. Это уже ближе к реальному состоянию экономики (уровню цен на продукты и ресурсы и т.д.). При этом имеется в виду, что прибыль производителя с/х продукции, допустим, фермера, кроме земельного налога, никакими иными видами налогов не облагается.
Вместе с тем необходимо учитывать, что жесткой ставку земельного налога надо рассматривать только постольку, поскольку она базируется на нормативной величине земельной ренты, то есть является нормативом. Реальная ставка земельного налога эластична в известных пределах, определяемых эффективностью землепользования, состоянием государственного бюджета и т. д.
Опираясь на информацию о рассчитанном таким путем земельном налоге, можно правильно рассчитывать и отклонения от нормативной величины земельной ренты в ту или иную сторону. Так, можно определить размер дотаций хозяйствам и отдельным земледельцам в разрезе регионов, вызванных высокими индивидуальными издержками на землях относительно худшего качества и местоположения. Дотации сельскому хозяйству в этом случае будут осуществляться на основе частной собственности на землю и земельного рынка.
Порядок определения земельного налога и нормативной цены земли, предусмотренный нормативными актами, при его практическом применении ведет к неверному определению и земельного налога, и нормативной цены земли. Последняя рассчитывается как 200-кратная ставка земельного налога на единицу площади земельного участка. Для Московской области, например, такая цена земли будет равна 510 тыс. руб. за 1 га. Это почти на порядок ниже нормативной стоимости. Реальные рыночные цены на сельскохозяйственные угодья в Московской области сильно отличаются от цен, рассчитанных согласно актам. Основной причиной сложившегося положения является отсутствие адекватного площади земель в том или ином регионе России и в стране в целом земельного рынка. Существующие локальные земельные рынки функционируют при отсутствии информации о народнохозяйственной ценности земли в стране. Все это ведет к спекулятивному уровню цен на являющиеся объектами купли-продажи, аренды и т. д. земельные участки.
Искажение величины показателей цены земли, земельного налога, арендной платы по землям сельскохозяйственного назначения ведет к искажению величины аналогичных показателей по всем остальным категориям земель. Это связано с тем, что на уровень показателей платы за земли сельскохозяйственного назначения так или иначе ориентируются (или должны ориентироваться) при определении этих показателей по всем остальным категориям земель. В рамках рыночной экономики, в которой существует рынок земли, такая ориентация осуществляется естественно силой механизма конкуренции и закона спроса-предложения.
Плату за землю в городех рассмотрим на примере г. Москвы.
В соответствии с Законом "О плате за землю" в Москве введена плата за землю. Но она пока невелика, порядка 1% доходной части городского бюджета. Средняя ставка земельного налога по городу была в 1993 г. 6205 тыс. руб. за 1 га при максимальной 46 629 тыс. руб. и минимальной 1600 тыс. руб. Ставки земельного налога дифференцируются по территориально-экономическим оценочным зонам (всего их в Москве 69).
Ориентировочный уровень рыночных цен на землю дают возможность представить аукционы. Так, на первом земельном аукционе в Москве в июне 1993 г. земельный участок площадью 0,05 га, расположенный в Барыковском переулке (Остоженка), был сдан в аренду за 401 млн. руб., а участок такой же площади на Енисейской улице (Медведково) —за 140 млн. руб. То есть цена 1 га земли в районе ул. Остоженка — около 8 млрд, руб. Если принять норму дисконта равной 0,02, то арендная плата будет равна 160 млн. руб./год. Она более чем в три раза превышает максимальную ставку земельного налога по Москве. Это свидетельствует о том, что ставки платы за земли городов, предусмотренные Законом "О плате за землю", явно занижены.
Вместе с тем было бы неверно при исчислении ставок земельного налога и арендной платы ориентироваться на рыночные цены земли, складывающиеся на аукционах.
Следует учесть практическое отсутствие пока в стране рынка земли, ипотечных банков, неразвитость института частной земельной собственности. На этапе перехода от плана к рынку наиболее достоверными следует считать нормативные цены земли по категориям земель, в том числе земель населенных пунктов. Решающее значение приобретает методология и методика определения цены земли и нормативов платы за землю. Разумеется, при этом не обойтись без кадастров всех категорий земель, основанных на принципах рыночной экономики.
Под стать методологии исчисления платы за землю оказывается и механизм ее изъятия. В предусмотрен общий порядок установления и взимания земельного налога и арендной платы. Однако если эти две формы платы за землю ничем не отличаются друг от друга, то, может быть, достаточно какой-либо одной из них?
На самом деле арендная плата и земельный налог выражают разные экономические отношения.
В рыночной экономике могут одновременно складываться два типа отношений по поводу земли, следовательно, присвоения земельной ренты: когда земельный собственник и землевладелец — одно физическое или юридическое лицо и когда они разные лица. Примером первого случая может служить крестьянское (фермерское) хозяйство, второго — аренда земли. Отсюда возникает Двоякого рода схема платы за землю в рамках единой системы платного землепользования: 1) земельная рента не обособляется от остальных частей прибыли. Ее получатель (скажем, фермер) облагается государством ежегодным земельным налогом; 2) земельная рента обособляется от остальных частей прибыли и в форме арендной платы уплачивается арендатором собственнику земли. Последний облагается государством ежегодным земельным налогом или налогом на земельную ренту.
Очевидно, что применительно к земельному участку данного качества и местоположения, земельный налог в обоих случаях должен быть одним и тем. же, независимо от того, облагается ли им, допустим, фермер или арендодатель. Поэтому является теоретически ошибочным содер-•жащееся в инструкции [201 положение о том, что при аренде земель сельскохозяйственного назначения величина арендной платы не должна превышать суммы земельного налога с арендуемого участка. В действительности соотношение между земельным налогом и арендной платой прямо противоположное: земельный налог, взимаемый с арендодателя, не может превышать величины арендной платы, а общим верхним пределом и арендной платы, и земельного налога является земельная рента. Неверное решение вопросов земельной собственности ведет, соответственно, к неверному решению и вопросов исчисления и взимания платы за землю.
Величина земельного налога определяется государством в зависимости от конкретной ситуации, сложившейся в экономике (уровня эффективности землепользования, состояния государственного бюджета и т.д.), и может изменяться от нуля (освобождение от уплаты земельного налога) до максимума, равного всей сумме земельной ренты. Последнее означает устранение частной земельной собственности как экономической категории.
Таким образом, формой ежегодной платы за землю является в рыночной экономике непосредственно только арендная плата, а земельный налог выполняет уже опосредованные фискальные функции. Правильными величины земельного налога и арендной платы могут быть только в том случае, если они исчисляются в виде доли цены земли. Обратный порядок, т.е. исчисление цены земли в зависимости от величины земельного налога, как это принято в , ведет к искажению и величины земельного налога, и цены земли.
Теоретическая ошибочность Закона "О плате за землю" служит основной причиной того, что этот закон не работает. Казалось бы, в этот закон надо внести коррективы на ос