Рынок земли и недвижимого имущества
Рынок земли и иного недвижимого имущества — это фрагмент экономического пространства, область действия экономических отношений, складывающихся в ходе купли-продажи, аренды, залога, дарения и наследования этих ресурсов. В силу чисто семантических ассоциаций, а в ряде случаев в связи с большей очевидностью, рынок названных факторов производства суживается до акта их купли-продажи. Поэтому методологически важно рынок земли и иной недвижимости рассматривать во взаимосвязи всех его форм.
Нормальное функционирование фазы обмена, охватывающей землю, немыслимо вне аренды и залога земли. Все, что сказано ниже о земле, относится и к другим элементам недвижимого имущества.
Какова сущность арендных отношений, их связь с собственностью на землю, с платой за нее и т. д. ?
Всякая форма земельной собственности может существовать (и практически существует) как при разъединении земли в качестве объекта собственности и объекта хозяйствования, так и при соединении в одном физическом или юридическом лице. В первом случае экономические отношения по поводу земли приобретают форму арендных отношений. При этом собственник земли выступает только в качестве арендодателя, передавая на определенный срок и за плату право владения и пользования землей другому физическому или юридическому лицу-арендатору, сохраняя за собой право распоряжения землей. Земельный собственник является в этом случае только получателем земельной ренты в форме арендной платы. Арендатор, не обладая правом распоряжения землей, в пределах срока аренды ограничивает доступ к данному участку земли всех остальных землевладельцев и землепользователей. То есть аренду земли либо обязательно сочетается с частной собственностью на землю, либо при определенных обстоятельствах (в частности, при переходе от плановой экономики к рыночной) неизбежно предполагает наличие условий формирования частной земельной собственности.
Аренда земли есть частный случай товарно-денежных отношений.
Воздействие залога земли на создание земельных отношений рыночного типа лучше всего проследить на примере земельной реформы в дореволюционной России
Земельные банки оказали большое влияние на процесс становления частной собственности на землю и рынка земли. Они по существу изменили патриархально-натуральный характер земельных отношений, превратили их в товарно-денежные. Под воздействием главным образом залоговых операций с недвижимостью (прежде всего с землей), выпуска и продажи ипотечных облигаций — закладных листов за 1863—1915 г. г. значительная часть земельных угодий перешла от дворянства к тем, кто непосредственно вел хозяйство на земле. Государственный крестьянско-земельный банк к 1905 г. принял в залог 7,5 млн. десятин, а к 1915 г.—16,9 млн. десятин земли. До 1905 г. он скупил 1 млн. десятин, а в 1906—1914 г. г. — около 6,4 млн. десятин, став мощным орудием столыпинской реформы, направленной на создание класса мелких земельных собственников.
В государственном дворянском банке к 1905 году было заложено 19,5 млн. десятин помещичьей земли, оцененной в 1,4 млрд. рублей, и выдано ипотечных ссуд на 816,2 млн. рублей. К 1915 г. было заложено 15,6 млн. десятин, оцененных в 1,6 млрд. рублей, и выдано ссуд на 926 млн. рублей. За период с 1905 г. по 1915 г. цена 1 десятины земли выросла с 80 до 100 рублей.
К 1914 г. в России действовали 319 государственных общественных банков, выдавших к 1917 г. 73,6 млн. рублей под городскую недвижимость. Всего к 1915 г. всеми кредитными учреждениями было выдано ссуд на 3,5 млрд. рублей. Под залог был принят 61 млн. десятин земли — 56% частных владений. Кроме того, под залог городской недвижимости было выдано 1,7 миллиарда рублей. Ипотечные ценные бумаги-акции и облигации (закладные листы) высоко котировались на биржах, по ним акционерные земельные банки выплачивали самые высокие дивиденды.
Изменение структуры ссуд, выдаваемых банками под залог земли, — убедительное доказательство существенного влияния залоговой системы на изменение структуры земельной собственности. Так, если в 1895 г. на долю ссуд, выдаваемых под залог земли крестьянским банком, приходилось только 5,6%, а на долю дворянского и акционерного банков — соответственно 44,8% 'и 33,1% всех выдаваемых ссуд, то в 1915 г. эти доли составляли соответственно 38,1, 25,7 и 26,5%. Правительство П.А. Столыпина уполномочило Государственный Крестьянский банк скупать помещичьи земли и передавать их крестьянам на исключительно льготных условиях. Предоставлялся долговременный кредит, доходивший до 20% стоимости земли при очень низком проценте — 4,5%, включая погашение, В результате в 1914 г. около 80% пахотной земли в России было в руках крестьян. Изданный в 1906 г. закон позволял крестьянам выходить из общины и становиться индивидуальными и наследственными собственниками земли. В 1913 г. 2 миллиона семей получили земельные наделы.
За 20 лет банки, по существу, преобразовали земельные отношения России. Это не замедлило сказаться на эффективности сельского хозяйства. Сбор зерна за годы аграрной реформы (1906—1912 г. г.) неуклонно увеличивался параллельно росту числа земельных участков, перешедших из общинного землевладения в частную собственность крестьян, и соответственно увеличению кредитов этим хозяйствам. За 1906—1915 г. г. общее число домохозяйств, оформивших землю в личную собственность, составило почти 2 млн., или примерно 22% всех владельцев общинной земли, на долю личной земельной собственности приходилось 14% общинной земли. Площадь посева хлебов увеличилась в 1913 г. по сравнению с 1912 г. на 4,7%. Общий сбор зерновых составил в 1908—1912 г. г. в среднем 4555 млн. пудов в год, в 1913 г. достиг 5637 млн. пудов, превысив сбор зерна в 1912 г. на 565 млн. пудов. В итоге аграрной реформы к 1913 г. Россия по общему сбору четырех главных зерновых культур (ржи, пшеницы, овса, ячменя) занимала второе место в мире после США.
Это было результатом изменения земельных отношений, приведения в движение земельной собственности на вещественные факторы производства. Одновременно можно констатировать экстенсивный характер роста производства в сельском хозяйстве. В этом секторе в 1913 г. было занято 75% всего населения России.
Об эффективности частной земельной собственности и земельного рынка свидетельствует опыт функционирования аграрного сектора в странах Западной Европы, в США. Так, на земли, занятые фермерами, в Европейском сообществе в конце 80-х годов приходилось 2/3 сельскохозяйственных угодий. Аренда земли в настоящее время играет существенную роль в Бельгии (68%), во Франции (53%). Сроки аренды земли колеблются от 9 лет в Бельгии до 99 лет в ряде стран Западной Европы. Величина арендной платы в Шотландии, Германии, Нидерландах колеблется в пределах 1—3% цены земли. Это свидетельствует, в частности, о том влиянии, которое оказывает частная земельная собственность на экономику. Так, в настоящее время частные земельные собственники, например, в США, получают менее 1% национального дохода, тогда как доля в нем аграрного сектора в целом составляет порядка 10%.
Особенности земли как вещественного фактора производства обусловливают ряд отличий земельного рынка и рынка недвижимости, имеющие место даже в том случае, когда речь идет о нормальной рыночной экономике.
Земля как средство производства и пространственный базис размещения производительных сил и социальных объектов является природным ограниченным ресурсом. Она дифференцируется по качеству и местоположению. Эти свойства земли по-разному проявляются применительно к землям различных категорий, прежде всего к сельскохозяйственным угодьям и землям населенных пунктов, в том случае, когда они становятся объектами отчуждения на земельном рынке. Предложение земли есть практически величина постоянная. Это обусловливает неэластичность предложения земли по отношению к спросу на нее. Спрос на землю есть во многом функция спроса на продукты земли. В этом смысле динамика спроса на земли сельскохозяйственного назначения и землю как строительное место различна на земельном рынке. В странах Западной Европы и США в настоящее время наблюдается тенденция снижения доли затрат населения на продукты питания в составе общих расходов. Так, в США расходы на питание в 1996 г. составляли 12% душевого дохода против 22% в 1948г.. Это ведет к перемещению части ресурсов из сельского хозяйства в другие сферы экономики и оказывает влияние, в частности, на уровень цены сельскохозяйственных угодий на земельном рынке.
Естественная ограниченность земель сельскохозяйственного назначения преодолевается в значительной мере дополнительными инвестициями в землю, приводящими к образованию дифференциальной земельной ренты-11, в том числе и на относительно худших землях. Тем самым при неэластичности предложения земли и снижении спроса на земли сельскохозяйственного назначения в связи со снижением спроса на продукцию сельского хозяйства цена земли в действительности не только не падает, но растет.
Рост населения городов ведет к росту спроса на земли несельскохозяйственного назначения. Это также ведет к росту земельной ренты, в частности, по местоположению, и росту цены земли. О росте цены земли в городах свидетельствует рост этажности зданий и расширение масштабов использования подземного пространства. В целом все это ведет к росту цены недвижимого имущества.
Следовательно, основным источником роста цены земли в настоящее время являются инвестиции для повышения продуктивности сельскохозяйственных угодий и создания объектов недвижимости на землях несельскохозяйственного назначения. Рынок обеспечивает изменение структуры земельного фонда под воздействием спроса на продукты, производимые с использованием той или иной категории земель. Названные факторы в целом взаимодействуют таким образом, что конечным результатом является тенденция роста цены земли. Это обусловливает тот факт, что вложения в землю и другие элементы недвижимости в рыночной экономике являются одним из самых надежных объектов помещения капитала. Отвлекая на себя часть финансовых и материальных ресурсов, земельный рынок оказывает существенное влияние на все макроэкономические параметры, в частности, на норму ссудного процента, уровень инфляции, цены продуктов и ресурсов и т.д. Земельный рынок обеспечивает сбалансированность и устойчивость экономики в целом.
Это обстоятельство, рассматриваемое по отношению к современной российской экономике, так сказать, с отрицательным знаком, подтверждает ее переходное состояние. Отсутствие земельного рынка и рынка недвижимости в силу тех или иных причин (методы приватизации и т.д.) приводит к тому, что наличная денежная масса вращается, в основном, в рамках собственно банковской сферы и мало захватывает производство. Доля кредитных ресурсов (14% ВВП в 1996 г.) — наглядное тому подтверждение. Повернуть денежный поток в сторону производств и тем самым решить проблему источников инвестиций в материальном производстве можно за счет развертывания земельного рынка. В силу значительной разницы в ценах на землю и иную недвижимость и ценах на ординарные продукты развертывание земельного рынка позволит втянуть в материальное производство денежные ресурсы, что принципиально изменит траекторию денежного потока. Земельный рынок выровняет нагрузку на вещественные факторы производства в виде налогов, дефицита государственного бюджета, инфляции, то есть в конечном счете позволит преодолеть спад производства.
Надо привести в движение систему экономических форм: доходы—кредит—инвестиции—экономический рост—доходы. Движение этой системы в режиме рыночной экономики возможно только на основе частной собственности на средства производства и землю. Центром этой связки следует в настоящее время рассматривать кредит. Для того, чтобы кредитные ресурсы привели в движение (через инвестиции) экономический рост, необходимо воздействовать на доходы граждан, юридических лиц, государства. В частности, надо уменьшить норму ссудного процента и увеличить норму процента по депозитам, сблизить существенно эти две нормы. В настоящее время эти нормы таковы, что даже при нынешних доходах граждан и юридических лиц не стимулируют рост кредитных ресурсов. Напротив, содействуют их сокращению. Так, с 01.03.1997 г. Сбербанком установлена годовая процентная ставка по депозитам для вкладов от 50 млн. руб. и выше сроком на один год в размере 24,3%, для вкладов от 20 до 50 млн. руб. — 22,1%. При уровне годовой инфляции в 18—20% реальная процентная ставка становится равной нулю или меньше нуля.
В этих условиях вроде бы надо продолжать снижать уровень инфляции. Но если делать это в том же ключе, как до сих пор, то есть при одновременном подавлении факторов роста, в частности, параллельно сокращению инвестиций, то путь этот, с точки зрения решения проблем экономического роста, тупиковый.
Снижение цены кредитных ресурсов, а следовательно, превращение их в главный источник инвестиций, должно достигаться, как и для любого иного товара в рыночной экономике, путем увеличения предложения при данном спросе. Поэтому снижение уровня инфляции должно осуществляться при одновременном увеличении предложения капитала,
При этом следует исходить из того, что рынок вещественных факторов производства представляет собой единство рынка капитала, земли и средств производства. На таком рынке уровень цены капитала зависит, в частности, от того ареала в экономическом пространстве, в котором капитал обращается. Предложение капитала может быть увеличено за счет предложения земли и других элементов недвижимого имущества. Мера воздействия рынка земли и недвижимого имущества на рынок капитала и его цену определяется величиной цены земли и других природных ресурсов, иных элементов недвижимого имущества. В связи с этим речь может идти, например, о создании сети ипотечных банков при активном участии государства. При этом государство могло бы установить достаточно низкие ставки ссудного процента под залог земли, в первую очередь, для земель сельскохозяйственного назначения. Такой процент мог бы быть ниже сложившегося уровня рентабельности в промышленности. Для этих целей можно было бы использовать значительную часть тех дотаций, которые государство направляет в настоящее время в сферу материального производства, не получая должного результата в виде экономического роста.
Оживлению инвестиционного процесса способствовала бы переоценка основных фондов в народном хозяйстве, включая определение народнохозяйственной ценности различных категорий земель. Установление рыночной стоимости основного капитала способствовало бы росту курса акций, повысило бы их ликвидность, то есть в конечном счете послужило бы источником роста инвестиций.
Нормализация инвестиционного процесса в условиях спада производства во многом связана с состоянием гражданского законодательства. Это касается прежде всего титулов собственности. В условиях частной собственности и рынка его интенсивность существенно зависит от того, в какой мере распределение вещественных факторов между различными титулами собственности обеспечивает движение объектов собственности. В Гражданском кодексе Российской Федерации (1994 г.) предусмотрено, например, право постоянного пользования земельным участком.
Если учесть, что доля земельных участков, находящихся в постоянном пользовании граждан и юридических лиц в составе земельного фонда страны существенна, то ясно, что наличие данного титула собственности на землю сужает рамки ипотечного кредита, а следовательно, сокращает возможные инвестиции.
При подготовке данной работы были использованы материалы с сайта http://www.studentu.ru