МОСКОВСКИЙ ВОЕННЫЙ ИНСТИТУТ ПВ РФ
КАФЕДРА ОБЩЕПРАВОВЫХ ДИСЦИПЛИН





КУРСОВАЯ РАБОТА
Тема: Гражданско-правовые сделки с квартирами.



Исполнил:к-нт Потрибный А.В. Научный руководитель:майор Бараненков В.В.




Дата сдачи:
Дата защиты:
Оценка:
Подпись руководителя:





Москва-1996
П л а н
Введение___________________________0______3
1Вопрос:_0 Основные гражданско-правовые
сделки с квартирами_____________________4
2Вопрос:_0 Сделки с приватизированным
квартирами____________________________ 8
Заключение________________________0____ ___029
Примечания__________________________0____30
Список используемой литературы_______0___31
В в е д е н и е Жилье является необходимым условием нормальной жизни и дея-тельности каждого человека и в силу этого выступет как осбый обь-ект гражданско-правовых отношений. В по-следнее время одной из са-мых актуальных проблем стала проблема жилищной собствен-ности и жилищных правоотношений._51 Актуальность исследуемой темы определяется: а). проблемой необеспеченности жильем населения нашей страны и военнослужащих Федеральной Пограничной Службы РФ в частности; б). повсеместно возникающими сложностями при заключении и оформ- лении гражанско-правовых сделок с недвижимостью; в). постояннянными изменениями и дополнениями норматино-правовой базы в области жилищных правоотншений. Исходя из этого, целью ра-боты является исследование правоотношений в области жилищного права в настоящий период времени в нашей стране. Рассмотрение данной темы ставит следующие задачи: 1 ._0 Рассмотреть основные гражанско-правовые сделки в сфере жилищных пра-воотношений. 2 ._0 Исследовать проблемы возникающие при заключении и оформлении сделок с жилищной собственностью. 3. Рассмотреть вопрос совершения незаконных сделок на рынке жилья. 4. Раскрыть значение и необходимость знаний в области жилищных правоотно-шенеий для курсантов и офицеров-пограничников. В ходе написания курсовой работы использовались следующие методы: · изучение литературы; · обобщение материалов периодической печати; · работа с нормативно-правовыми актами в области жилищного законо-дательства; · изучение и обобщение нормотворческой деятельности органов госу дарственного управления при регулировании жилищных правоотноше-ний. Исходя из этого, автор в большей мере опирался на работы и науч- ные источники опубликованные в последние два года._52 Основные гражданско-правовые сделки с квартирами По завершении процесса приватизации квартира становится собственностью лиц, проживавших в ней. Это означает, что ее собс-твенники могут вступать в любые граждан-ско-правовые отношения, касающиеся этой квартиры, а именно: заключать договоры купли-про-дажи, мены, дарения, завещать квартиру, отдавать ее в залог`и т.д. Однако следует помнить, что в случаях, когда в приватизиро-ванной квартире на мо-мент регистрации приватизации жил один чело-век, а также случаях, когда в квартире ЖСК пай выплачен, привати-зированная квартира остается общей собственностью семьи, то есть ни один из ее членов без согласия других не имеет права распоря-жаться квартирой само-стоятельно. Независимо от того, какая сделка совершается в отношении квартиры, для оформ-ления в нотариальном порядке договора об ее отчуждении требуются определенные доку-менты, причем они будут различными в зависимости от того, какие квартиры отчуждаются. _ш+_0 Приватизированные муниципальные квартиры: 1) договор передачи муниципального жилья в собственность граждан, зарегист-рированный Департаментом муниципального жилья; 2) свидетельство о собственности на жилище; 3) справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры. Кооперативные квартиры с выплаченным паем: 1) свидетельство о собственности на жилище; 2) справка ЖСК о сумме выплаченного пая, зарегистрированная Департаментом муниципального жилья; 3) справка БТИ об оценке стоимости квартиры. Квартиры, приобретенные в собственность по договору купли-продажи,мены, дарения: 1) оригинал договора, зарегистрированного Департаментом муници-паль ного жилья; 2) справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры. Квартиры, приобретенные в порядке наследования:_0 1) свидетельство о праве на наследство; 2) свидетельство о собственности на жилище; 3) справка БТИ об оценке стоимости квартиры. При любом отчуждении квартир требуется нотариально удостоверенное _ш-согласие второго супруга, независимо от его прописки в данной квартире, за ис-ключением случаев, когда квартира была подарена первому супругу, перешла к нему в по-рядке наследования или была приобретена им до брака. _ш+_0 Отчуждаться могут не только квартиры, но и комнаты в комму- нальных квартирах._0 В этом случае необходимы следующие документы: 1) свидетельство о собственности на комнату (с указанием ее размера и общей площади коммунальной квартиры); 2) договор передачи комнаты в собственность, зарегистриро-ванный в Де-партаменте муниципального жилья; 3) соглашение об определении долей, зарегистрированное нота-риально и зарегистрированное в Департаменте муниципального жилья; 4)справка БТИ об оценке стоимости коммунальной квартиры (с указанием размера долей всех ее собственников). Для продажи ком- наты коммунальной квартиры необходимо также заявление всех соседей-собственников, что они не возражают против ее продажи, так как они имеют право преиму-щественной покупки про-даваемой комнаты за указанную в договоре цену. _ш- _0Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности на жилище в качест-ве собственников указаны и несо-вершеннолетние, то в этом случае требуется согласие орга-нов охра-ны детства на любое отчуждение. Для граждан при регистрации сделок с квартирами необходимо присутствие всех уча-стников сделки, которые должны иметь при себе паспорт, подлинник и копии нотариально заверенных договоров, справки из ремонтно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. Для юридических лиц при регистрации сделок с квартирами не-обходимы устав юри-дического лица или его нотариально заверенная копия, свидетельство о регистрации юри-дического лица, доверен-ность на представительство юридического лица и паспорт дове-ренно-го лица. Договоры купли-продажи жилья, заключенные между предприятия-ми, также подле-жат регистрации Департаментом муниципального жилья. На практике возникает много вопросов, связанных с выпиской бывшего собственника из проданной или подаренной квартиры. Неред-ки случаи, когда продавец, получив деньги с покупателя, отбывает в неизвестном направлении, и покупатель лишается возможности осу-ществить свое право собственности на приобретенную квартиру. По-купатель вынужден разыскивать недобросовестного продавца, а иног-да и предъявлять в суд иск о его выселе-нии. Поэтому в случаях, когда продавец вызывает у покупателя определенные сомнения, целе-сообразно взять его доверенность на выписку из квартиры, а также нотариально заве-ренное заявление о выписке, адресованное в отде-ление милиции по месту прописки про-давца, после чего можно за-няться его выпиской самостоятельно. В любом случае покупатель должен потребовать от продавца вы-писку из домовой кни-ги или копию финансового лицевого счета, пос-кольку кроме собственника квартиры в нем могут быть прописаны ли-ца, не являющиеся собственниками, но обладающие правами на-нимате-ля, которые могут и не знать, что квартира продана. Эти люди сох-раняют права на-нимателей, и при переходе права собственности вы-писать их с занимаемой ими площади практически невозможно. Осуществление права собственности на квартиру неразрывно связано с пока еще со-хранившейся пропиской._0 В соответствии с пос-тановлением Правительства Москвы "О сборе с граждан, прибывающих на жительство в Москву", собственники жилого дома или квартиры в Москве имеют право на прописку. Для этого они должны уплатить го-родской сбор за право прописки (регистрации) прибывающих в столи-цу для проживания в собствен-ных квартирах. Прописку иногородних граждан будут осуществлять ГУВД Москвы при наличии квитанции об оплате городского сбора. Установлены следующие ставки за пропис-ку: для граждан РФ 500 минимальных размеров оплаты труда, а для граждан СНГ 1000 ми-нимальных размеров оплаты труда, для иностран-ных граждан и лиц без гражданства 2500 минимальных размеров опла-ты труда в РФ. Если в приобретенную квартиру, расположенную на территории Москвы, прописываются члены одной семьи, то следует оплатить лишь одну ставку городского сбора. Если же приобретенная в собствен- ность квартира расположена в домах, подлежащих отселению в связи со сносом или реконструкцией, или не соответствует установленной норме жилья (не менее 9 кв. м на каждого члена семьи), то в такие7 - дома прописка предоставляться не будет. Оплата городского сбора за право прописки в Москве не влечет за собой обязательства Де-партамента муниципального жилья и иных жилищных органов выделения иногородним гражданам жилой площади. Следует отметить, что до принятия указанного постановления органы внутренних дел нарушали права граждан-собственников квар-тир, отказывая им в прописке. Так, гражданин С., получивший квартиру в Москве по договору дарения, решил прописаться в ней и жить. Однако паспортное управление Москвы в прописке ему отказало. Не нашел он под- держки и в Октябрьском районном народном суде Москвы, куда обратился с жалобой на действия паспортного управления. От- казано ему было на том основании, что С. проживает в Твери и московской прописки не имеет. Вышестоящие судебные инстанции оставили решение народного суда без изменения. Лишь протест заместителя председателя Верховного суда РФ об отмене упомя- нутых решений восстановил законные права собственника. Моти- вировано это было тем, что отказ в прописке исключает воз- можность человека правомерно пользоваться квартирой и тем самым нарушает его право собственности. Ссылка нрродного су- да на правовые акты местных органов власти и управления неп- равильна, поскольку противоречит Конституции РФ и Закону о собственности в РСФСР. В настоящее время немало случаев, когда жилые помещения ис- пользуются не по назначению, а именно: сдаются под офисы, склады и т.д. Договоры аренды или вообще не заключаются, или стороны их не регистрируют. Таким образом, соб-ственно арендаторы не платят ни налогов, ни других платежей. Как известно, в соответст-вии с действующим законодательством собственники жилья при сдаче его в аренду утрачи-вают право на льготы по его содержанию, обслуживанию и ремонту. В распоряжении мэра Москвы "О мерах по пресечению про-тивоправного использования жилых помещений, на-ходящихся в собс-твенности граждан и юридических лиц" от 11 июня 1994г. подчерки-вается, что договор о сдаче в аренду жилых помещений должен зак-лючаться в письменной форме с обязательной регистрацией в жилищ-но-эксплуатационных органах и налоговых инспекциях. По каждому факту выявленного нарушения комиссией, включающей представителей рабочей группы префектуры, муниципальной жилищной · 8 - инспекции и РЭУ при участии владельцев квартиры или его предста-вителя составля-ется акт и дается предписание об устранении нару-шения в 15-дневный срок. В случае не-выполнения предписания дело передается в суд, а Департамент муниципального жилья дол-жен в су-дебном порядке расторгнуть договор о передаче гражданам в собс-твенность за-нимаемых жилых помещений или договор купли-продажи жилья. Следует отметить, что с юридической точки зрения данное рас-поряжение мэра дале-ко не безупречно, поскольку нарушает ч.1 ст.209 ГК РФ, в соответствии с которой собст-венник владеет, поль-зуется и распоряжается своей собственностью по своему усмотрению при условии, что не затрагиваются права других лиц. Поэтому, если офис, созданный в жи-лом помещении, не причиняет беспокойства со-седям, лишать собственника права собствен-ности на жилое помещение вряд ли правомерно. В настоящее время появилось много компаний, которые привле-кают средства част-ных лиц, обещая впоследствии предоставить им квартиры. Известно, что государство не способно обеспечить своих граждан относительно недорогим жильем, поэтому последние готовы поверить даже в весьма рискованные обещания. Развитию такого рода бизнеса спо-собствует и то, что до сих пор в нашей стране не полу-чила распространение ипотека (залог недвижимости для получения кредита). Это вызвано, во-первых, отсутствием соответст-вующего законодательства, во-вторых, высоким уровнем инфляции, при кото-ром ипотеч-ные кредиты теряют смысл. Ведь обычно они выдаются на срок от 10 до 40 лет под невысо-кий процент. Предполагается, что Указ Президента "О жилищных кредитах" от 16 июня 1994г. по-может решению квартирных проблем. В соответствии с Указом очередникам гарантируется получение от государства ссуд на приобретение жилья. Эти ссуды могут составлять от 5 до 70% его стоимости. Договор купли-продажи_0 Под куплей-продажей действующее законодательство понимает договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупа- · 9 - тель обязуется принять это имущество и уплатить за него опреде-ленную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ). Сам договор купли-продажи не устанавливает права собствен-ности покупателя на проданное ему имущество. Вопрос о моменте пе-рехода права собственности разрешается ст. 223 ГК РФ, устанав ли-вающей, что право собственности приобретателя возникает с момен-та передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собс-твенности возникает с момента регист-рации. _ш+_0 В связи с особенностями квартир как объектов гражданских правоотношений для них установлен особый порядок оформления дого-вора купли-продажи. По аналогии со ст. 239 ГК РСФСР (купля-прода-жа жилого дома) договор считается заключенным после того, как оформление договора прошло две стадии: а) нотариальное удостоверение; б) последующую регистрацию соответствующим органом исполни- тельной власти. При нотариальном удостоверении договора куп-ли-продажи кварти-ры нотариус проверяет принадлежность квартиры лицу, его отчуждающему и дееспособ-ность сторон, подлинность их подписей. Удостоверение договора нотариальной конторой еще не влечет за собой передачи права собственности. До регистрации но-тариально удо-стоверенного договора между сторонами существуют лишь обязательственные отношения. Если одна из сторон отказывает-ся от договора до его регистрации, то дальнейшие взаимо-отношения сторон определяются их новым соглашением или судом. _ш-_0 Если договор не зарегистрирован и стороны договорились об его аннулировании, то достаточно заявле-ния сторон в нотариальную контору. Нотариус в этом случае делает соответствующую над-пись на первом и втором экземплярах договора и отметку об этом в реестре. После же реги-страции договор не может быть аннулирован, а стороны должны заключить новый договор о расторжении этого договора и урегулировании своих отношений. Фактическая передача квартиры покупателю не связана с момен-том перехода права собственности, она может предшествовать ре-гистрации или следовать за ней (немедлен-но или спустя некоторое время). Стороны могут своим соглашением определить время фак-ти-ческой передачи, но не могут изменить юридического значения самой регистрации. Правоустанавливающими документами на квартиру, на основании которых можно заключить договор купли-продажи, являются: свиде- · 10 - тельство о собственности на жилище, выданное на приватизированную муниципальную квартиру; свидетельство о праве собственности на кооперативную квартиру с выплаченным паем; свидетельство о праве наследства, в состав которого входит квартира; договор купли-про-дажи, нотариально удостоверенный и зарегистрированный в Департа-менте муници-пального жилья. Регистрация договора отчуждения квартиры или комнаты комму-нальной квартиры, находящейся в частной собственности, осущест-вляется при условии, что стороны пред-ставят справку из ремонт-но-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по квартплате на бланках, полученных в этой организации. Бланки вы-даются по установ-ленной форме и действительны в течение месяца. В соответствии со ст. 56 Основ законодательства РФ о нотари-ате удостоверение дого-воров об отчуждении квартиры производится по месту нахождения этой квартиры. Договор купли-продажи квартиры может быть удостоверен соот-ветствующим органом власти в тех населенных пунктах, где нет но-тариальных контор. Несоблюдение правил об обязательной нотариальной форме дого-вора купли-продажи квартиры делает такой договор недействительным с последствиями, предусмотренными ч. 2 ст. 167 ГК РФ, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. В исключительных случаях в соответствии со ст. 165 ГК РФ суд вправе признать дейст-вительной сделку купли-продажи квартиры, не удостоверенную в нотариальной конторе, при условии, если сделка не содержит ничего противозаконного и фактически она была испол-нена обеими сторонами или одной. При удостоверении нотариусом сделок по купле-продаже кварти-ры проверяется нали-чие документов, подтверждающих право собствен-ности на отчуждаемое имущество, и справка о регистрации в БТИ. Если квартира является общей долевой или совместной собс-твенностью, ее отчуж-дение требует согласия других участников об-щей собственности. Такое согласие должно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом. Кроме того, оно может быть удос-товерено по месту жительства или месту работы. В тексте договора об отчуждении доли указываются арифмети- · 11 - ческие доли, а не конкретные реальные части квартиры. Может быть указан лишь по-рядок пользования конкретными частями при наличии ранее состоявшегося нотариально удостоверенного и зарегистриро-ванного в БТИ соглашения между собственниками о та-ком порядке пользования в соответствии с долями участников. Продавец должен представить письменные доказательства того, что он известил уча-стников общей долевой собственности о намере-нии продать свою долю посторонним с ука-занием цены и других усло-вий, на которых продается доля (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а именно: их заявления об отказе осуществления права преимущественной покупки продаваемой доли квартиры (с указанием цены и других условий, на которых продается эта доля). Подпись удостоверяется в том же по-рядке, как было указано выше. Доля общей собственности на квартиру может быть отчуждена также иными спосо-бами, например подарена. Любое отчуждение или приобретение квартиры допускается толь-ко в нотариальном порядке. Обязательным условием является и ре-гистрация сделки в местной администра-ции, которую осуществляет БТИ. На правоустанавливающих документах должен быть штамп о ре-гистрации помещения за новым собственником. Если квартира является общей долевой собственностью, в справке БТИ в соответст-вии с правоустанавливающими документами указывается долевое участие каждого, при этом лицоl отчуждающхе часть квартиры, указывается в ней первым. Если есть решение о предстоящем сносе строения в связи с реконструкцией населенного пункта, или наложен-ный нотариальными органами запрет на отчужде-ние, или на квартиру наложен арест судеб-но-следственными органа-ми, то эти обстоятельства отражаются в справке БТИ. В связи с тем,что в ГК отсутствуют конкретные нормы, регули-рующие сделки с квар-тирами, то применяются те же правила, что и к договору купли-продажи жилого дома. Так, продавец в соответствии со ст. 241 ГК РСФСР обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц на продаваемую квартиру. К таким лицам могут отно-ситься, например, зало-годержатель или наниматель. Дело в том, что при переходе права собственности эти лица сохраняют свои права на квартиру и вполне естественно, что для покупателя немаловаж-ным является то обстоятельство, что в покупаемой им квартире будет жить посторонний человек. · 12 - Если продавец этого не сделал, покупатель вправе требовать либо уменьшения про-дажной цены, либо расторжения договора куп-ли-продажи и возмещения убытков. Для того, чтобы устранить воз-можные конфликты, соответствующее положение должно вклю-чаться в договор. Если покупатель не возражает против покупки квартиры, обремененной залогом или договором найма, то такой договор может быть заключен. Следует, однако, иметь в виду, что заложенной квартирой собственник обычно вла-деет и пользуется. Но в большинстве случаев он не может ею распоряжаться (продать, пода-рить и т.д.), посколь-ку в договоре о залоге обычно содержится запрещение на отчуждение квартиры. Приватизация квартир вызвала волну связанных с ней крими- нальных явлений._0 Возник, так называемый, квартирный рэкет, когда под угрозой применения насилия собст-венников приватизированных квартир заставляют за бесценок продавать свою квартиру. Иногда прибегают к обману. Жертвами таких преступлений становятся, как правило, пре-старелые беспомощные люди, а также алкоголики, кото-рых в течение определенного вре-мени спаивают, а затем уговаривают продать свою квартиру или обменять ее на комнату в коммунальной квартире. Для этого они передают свои документы преступникам, вы-дают им генеральную доверенность на совершение всех юридических действий. После чего квар-тира по доверенности продается третьим лицам, а владелец квартиры становится бомжем. Подобные виды сделок не подпадают под действие уголовного кодекса. Потерпевшая сторона сама добровольно идет на сделку. Нередки случаи, когда квартиры продаются по фальшивой дове-ренности или по фальшивому договору купли-продажи. Иногда уже после заключения договора купли-продажи выясняется, что в приоб-ретенной квартире кто-то прописан и, следовательно, яв-ляется на-нимателем, выселить которого собственнику практически невозможно. В этом случае фальшивыми являются копия финансового лицевого сче-та и выписка из домовой книги. В настоящее время очень распространена следующая схема мо- шенничества. Собственник квартиры оформляет договор дарения, на основании которого квартира позже отчуждается третьему лицу. Че- рез некоторое время появляется первый собственник квартиры и за- являет, что договор дарения его вынудили подписать. Второе звено · 13 - в этой цепочке (одаряемый) пропадает, и все неприятности претер-певает нынешний владелец квартиры. В связи с этим следует очень осторожно относиться к предложению о продаже дешевых квартир. Внимательным следует быть и при покупке квартиры, достав-шейся ны-нешнему владельцу не по первичному свидетельству о собственности, а по дого-ворам купли-продажи, дарения и т.д. К числу наиболее распространенных правонарушений по куп-ле-продаже квартир относится и так называемый сбор залога. Дается объявление о продаже квартиры по цене несколько ниже рыночной, в результате чего появляется достаточно большое количество покупа-телей. Владелец квартиры может быть как мнимым, так и настоящим. В случае за-интересованности берется залог в размере 10-15% от продажной стоимости с условием продажи квартиры через неделю. После получения залога от нескольких покупателей квар-тира прода-ется самому "везучему" из них, после чего продавец исчезает, а новому вла-дельцу приходится объясняться с обманутыми претендента-ми на покупку. Иногда квартира продается по фальшивым документам, причем фальшивыми могут быть как первичные документы (свидетельство о собственности), так и вторичные (договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.).В ряде случаев применяется продажа квартиры "по двум договорам". При регистрации договора купли-продажи составляются два абсолютно одинаковых экземпляра договора, один из которых по-лучает покупатель, другой - продавец. Получив экземпляр договора продавца (например, путем обмана), покупатель располагает двумя документами, по которым он имеет право перепродавать квартиру двум лицам, оформляя договор купли-продажи одновременно в двух нотариальных конторах. Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо тща-тельно изучать доку-менты, подтверждающие право собственности на продаваемую квартиру. Следует также поинтересоваться, не прожива-ют ли в продаваемой квартире лица, выписанные из нее временно (находящиеся в загранкомандировке, на службе в армии, на учебе или в заклю-чении: в соответствии с действующим законодательством эти лица имеют право на заклю-чение договора найма по месту преж-него проживания). В случае возникновения сомнений в достоверности правоустанавливающих документов на квартиру потенциальный покупа-тель может попросить выписку из домовой книги. · 14 - При заключении сделок с квартирами из рук в руки переходят огромные суммы на-личных денег, что привлекает всякого рода мошен-ников. В настоящее время расследуются десятки уголовных дел, свя-занных с убийствами продавцов или покупателей приватизиро-ванных квартир. Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, лучше обратиться в банк. Некоторые банки выступают в качестве посредников при зак-лючении договоров купли-продажи квар-тир. Для этого покупатель, продавец и банк заключают трехсторонний договор. В соответ-ствии с этим договором покупатель принимает на себя обязательство пере-вести в банк в течение трех дней с момента подписания договора предусмотренную договором сумму, ко-торая депонируется банком на имя продавца. Снять эту сумму продавец может только по окончании процедуры оформления договора. Убедившись в серьезности взаимных намере-ний, продавец и покупатель начинают оформление договора. Только по окончании нота-риального оформления договора и регистра-ции договора в Департаменте муниципального жилья продавец имеет право получить договоренную сумму, а банк получает вознаграждение за посреднические услуги. Распоряжением мэра Москвы "О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при при- ватизации и отчуждении жилых помещений" от 26 мая 1994г. Департа- мент муниципального жилья должен производить регистрацию сделок по отчуждению жилья лишь после их прописки на другое место жи- тельства. При поступлении заявлений граждан о том, что приватиза- ция была совершена ими под давлением криминальных элементов, до- говор передачи жилья в собственность будет расторгнут без взима- ния платы за услуги. Распоряжением мэра Москвы ГУВД Москвы сов- местно с Комитетом социальной защиты предложено подготовить пере- чень категорий граждан так называемой группы риска, требующих за- щиты городских властей во время приватизации и других операций с жильем. Для этих граждан купля-продажа занимаемых ими квартир или комнат будет оформляться в особом порядке, который заключается в том, что в документах подтверждается право обязательного пожиз- ненного проживания в них или предоставления других жилых помеще- ний. Департамент муниципального жилья обязан производить регист- рацию договоров по отчуждению жилых помещений по доверенности - в случае невозможности личной явки - только с учетом мнения общест- · 15 - венных комиссий, в состав которых должны быть включены представи-тели органов социальной защиты и окружного медицинского управле-ния. Договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного проживания Данный договор прямо не предусмотрен действующим законода-тельством и, в част-ности ГК РСФСР, однако в последнее время нахо-дит все большее применение в нашей жиз-ни. В этом случае применя-ется аналогия закона и стороны при заключении договора руко-водс-твуются нормами ст. 253 ГК РСФСР, посвященной правовому регулиро-ванию купли-продажи жилого дома с условиями пожизненного прожива-ния. Суть такого договора в том, что продавец, в качестве которо-го выступает нетрудоспо-собное лицо, передает принадлежащую ему квартиру в собственность покупателя, а по-следний обязуется пре-доставлять продавцу до конца его жизни пожизненное содержание, которое может включать в себя уход, материальную помощь. Кроме того, по этому дого-вору продавец обычно сохраняет за собой право пользования всей или частью этой кварти-ры. В настоящее время до-говоры купли-продажи квартиры с условием пожизненного со-держания заключаются с покупателями , в качестве которых выступают как фи-зические, так и юридические лица. Заключение таких договоров вы-годно обеим сторонам. Однако, к со-жалению, и здесь не обошлось без влияния криминальных элементов. Было отмечено нема-ло случаев, когда продавцы, заключившие такие договоры, или вообще исчезли, или же их находили мертвыми. Оформление таких договоров осуществляется по тем же прави-лам, что и оформление договоров купли-продажи и мены квартиры. В договоре купли-продажи квартиры с условием пожизнеэного содержания право собственности переходит покупателю при жизни продавца. При этом в договоре обычно оговаривается право пожиз-ненного проживания продавца в этом жилом помещении. В случае неисполнения договора покупателем своих обязаннос- тей продавец вправе требовать расторжения договора. Приобретатель также может ставить вопрос о прекращении договора, если его мате- · 16 - риальное положение по не зависящим от него обстоятельствам изме-нилось настолько, что дальнейшее предоставление содержания стало невозможным. Договор прекращается также в случае смерти покупате-ля. При расторжении договора по требованию продавца или покупа-теля квартиры она возвращается его бывшему собственнику (продав-цу). Однако расходы на содержание, по-несенные покупателем, в этом случае не возмещается. Заключая договор купли-продажи квартиры с условиями пожиз-ненного содержания, собственник распоряжается своим жильем после своей смерти. Преимуществом этого дого-вора по сравнению с насле-дованием квартиры является то, что при наследовании свидетель-ство о собственности на жилище выдается нотариальной конторой не ранее шести месяцев со дня открытия наследства и, таким образом, нас-ледник не может распоряжаться жильем до истечения этого срока. Кроме того, у завещателя могут быть обязательные наследники, которым покупателю придется выплачивать компенсацию. При наследо-вании имущества взимается специальный налог, и, наконец, завеща-тель может в любой момент отменить или изменить завещание. Договор мены_0 Собственники квартир могут заключить между собой договор ме-ны. Этот договор сле-дует отличать от договора обмена жилыми поме-щениями. В последнем случае между сто-ронами происходит переход права пользования, а не права собственности как в договоре мены. Кроме того, в отличие от договора мены договор обмена жилыми по-мещениями оформляется специальными обменными ордерами. В соответствии со ст. 255 ГК РСФСР по договору мены каждая из сторон передает другой стороне определенное имущество в собс-твенность, то есть каждая из сторон являет-ся одновременно и про-давцом и покупателем. Единственным отличием договора мены от договора купли-прода- жи является то, что в договоре мены одна из сторон в качестве встречного предоставления передает другой стороне не деньги, а имущество. В связи с этим к договору мены применяются те же пра- вила, что и к договору купли-продажи. Так, стороны обязаны пре- · 17 - дупредить друг друга о недостатках обмениваемого имущества, а также о правах третьих лиц на это имущество (нанимателя, залого-держателя и т.д.). Если обмениваемое имущество (в данном случае речь идет о квартирах) не является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о доплате той стороны, имущество которой стоит дороже. В договор мены могут включаться и другие условия, не противоречащие его природе (например, о том, что обе или одна из сторон отремонтируют свои квартиры). Так же, как и договор купли-продажи, договор мены квартир подлежит сначала нота-риальному удостоверению, а потом регистрации Департаментом муниципального жилья. Определенные сложности возникают при заключении договора ме-ны между собствен-никами квартир и владельцами муниципальных (неп-риватизированных) квартир. При за-ключении таких договоров собс-твенники квартир настаивают на том, чтобы их контраген-ты также приватизировали свое жилье, а последние, зная, что муниципальное жилье можно приватизировать только один раз, по различным причи-нам не хотят этого делать. В качестве выхода из создавшейся ситуации можно предложить следующий вариант. В случае, если в неприватизированной квартире проживает несколько нанимателей, то эта квартира может быть при-ватизирована на имя только одного из них, который и заключает до-говор купли-продажи, а затем прописывает в новую квартиру членов своей семьи. Таким образом, остальные наниматели сохраняют в пос-ледующем право приватизации муници-пальной площади. Договор мены может заключаться не только на квартиры, но и на приватизированные комнаты в коммунальных квартирах. В этом случае необходимо иметь следующие доку-менты: 1) свидетельство о собственности на жилище (с указанием раз-мера комнаты и общей площади коммунальной квартиры); 2) договор передачи жилья в собственность, зарегистрирован-ный Департамен-том муниципального жилья; 3) соглашение об определении долей, нотариально заверенное и зарегистриро-ванное Департаментом муниципального жилья; 4) справка БТИ об оценке стоимости квартиры (с указанием размера до-лей всех собственников коммунальной квартиры)._53 · 18 - Договор дарения_0 Собственник квартиры может подарить свою квартиру любому фи-зическому или юридическому лицу. Для этого он заключает договор дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) передает безвозмездно другой стороне (одаряемому) имущество в соб-ствен-ность. Дарение не считается состоявшимся, если дело ограничилось только соглашением, даже письменным, но передачи имущества не бы-ло. У одаряемого на основе одного лишь соглашения с дарителем не возникает права требовать передачи вещи, а у дарителя - обя-зан-ности ее передать. Однако и передача вещи сама по себе еще не создает дарения. Дарение - это договор, который предполагает волю дарителя и сог-ласие одаряемого на получение имущества в собственность. Если последний не изъявляет соответствующе-го желания или прямо откло-няет дар, то дарения нет. Для договора дарения характерно то, что даритель при жизни отчуждает другому лицу имущество добровольно и безвозмездно. Без-возмездность договора означает, что он не пре-дусматривает наличия какой-либо компенсации со стороны одаряемого. Даритель, совершая дарение, обязан обеспечить возникновение права собственности одаряемого, свободного от обременения, и, в частности, от прав третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и т.д.). Кроме того, даритель отвечает перед одаряемым за убытки, причи-ненные ему вследствие отчуждения подаренного имущества по иску третьего лица (напри-мер, судебные расходы), а также тем, что в подаренной вещи имеются существенные недос-татки. На одаряемом же не лежит никакой обязанности перед дарителем. Нельзя на одаря-емого возлагать обязанность не отчуждать подаренное имущество или не совершать по по-воду этого имущества другие сделки. Таким обра-зом, договор дарения не может содержать условия, ограничивающие право собственности одаряемого. Если договор дарения квартиры или комнаты совершается в пользу несовершеннолетних, то при нотариальном удостоверении но- тариус должен от законного представителя несовершеннолетнего или попечителя взять разрешение на получение дара. Это вытекает из · 19 - ст. 133 Кодекса о браке и семье )КоБС), согласно которой опекун не вправе заключать договор дарения от имени малолетнего, а попе-читель - давать согласие на договор при за-ключении его несовер-шеннолетним (от 15 до 18 лет) без разрешения органа опеки. Договор дарения квартир или комнат в коммуналь