Договор купли-продажи жилого помещения
Введение
Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем. Так, в царской России жилищный фонд составлял всего 180 млн. кв.м. общей площади, причем 80% - в домах деревянных и к тому же не имеющих элементарных удобств[1] .
В советский период истории России данная проблема решалась путем формирования консолидированного государственного и муниципального жилищного фонда, а также жилищного фонда государственных предприятий и учреждений, за которыми сочли необходимым сохранить ранее принадлежащие им жилые помещения (ведомственный фонд) и предоставления гражданам, отвечающим установленным законодательством критериям нуждаемости, жилых помещений этих фондов на условиях найма.
С переходом к рыночной экономике претерпели изменения и принципы жилищного законодательства, которая теперь основывается на: признании права частной собственности на жилище в структуре жилищного фонда на равных условиях с публичными формами собственности; приватизации государственного и муниципального жилья; перехода к рынку жилья; демонополизации жилищного хозяйства; утверждения инициативного удовлетворения жилищных потребностей на рынке жилья и, прежде всего, путем строительства или приобретения собственного жилого помещения, а также постепенного перехода на полную оплату проживающими затрат на содержание и ремонт жилья[2] .
В современных условиях одним из приоритетных способов улучшения жилищных условий, в частности, в городе Архангельске остается приобретение жилья на вторичном рынке. Это связано, прежде всего, с удорожанием строительства нового жилья, участившимися случаями недобросовестности застройщиков и трудностями в получении земельного участка. Так, в центре Архангельска практически не осталось места для строительства, а в так называемых «спальных районах» отсутствует развитая инфраструктура, что делает их менее привлекательными для потенциальных дольщиков. В связи с приведенными обстоятельствами спрос на жилье на вторичном рынке, вопреки ожиданиям специалистов, в 2005-2006 г.г. остается достаточно высоким[3] . К числу факторов, свидетельствующих в пользу приобретения населением жилых помещений на вторичном рынке, можно отнести и то, что организации города, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов, предпочитают работать именно с вторичным жильем.
Таким образом, конструкция договора купли-продажи жилых помещений является достаточно востребованной в современных условиях, что приводит к необходимости разрешения ряда дискуссионных вопросов, связанных с реализацией положений Гражданского кодекса РФ, устанавливающих требования к условиям, форме, порядку заключения, изменения и прекращения данного договора, на практике.
Об актуальности избранной темы свидетельствует также изменения действующего гражданского и жилищного законодательства и, прежде всего, введение в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ[4] , содержащего принципиально новые подходы к решению вопросов, связанных с отчуждением жилых помещений, находящихся в собственности граждан.
Существующая в настоящее время тенденция к либерализации оборота жилых помещений нашла свое отражение в принятии норм, направленных, в частности, на уменьшение числа случаев, когда для отчуждения жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, требуется получение согласия органов опеки и попечительства, а также категорий лиц, сохраняющих право пользование жилым помещением при его отчуждении. Проведена так называемая «приватизационная амнистия», в результате которой сроки исковой давности по оспариванию недействительных сделок сокращены с десяти до трех лет[5] .
Анализ проблем, возникающих при реализации указанных законодательных нововведений, соотношения положений действующих гражданского и жилищного законодательства и составляет одну из целей настоящей дипломной работы.
Еще одна проблема, по мнению автора данной работы, требующая несколько более детального освещения состоит в том, что современные исследования категории жилого помещения в юридической науке ограничиваются сравнительными характеристиками формальных и объективных признаков «жилища» (ст.40 Конституция Российской Федерации[6] ), «жилой недвижимости» (Закон от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»[7] ) и «жилого помещения» (ст.ст.7, 40, 52, 97 Жилищного кодекса РСФСР[8] )[9] . Комплексное исследование в юридической литературе правовых норм, характеризующих жилое помещение как объект права собственности и, тем более, как предмет договора купли-продажи (далее – договора продажи) жилого помещения с учетом норм гражданского законодательства, содержащихся в ЖК РФ отсутствует. В предмет настоящей работы будет, в числе прочего, входить рассмотрение жилого помещения, признаки которого отражены в ст.15 ЖК РФ, как специфичного объекта права собственности, предмета договора продажи с учетом того, что этот объект одновременно является единицей инвентаризационного учета[10] .
Значимость договора купли-продажи жилого помещения, дискуссионность ряда вопросов, недостаточная теоретическая разработка, необходимость анализа положений ГК РФ, других гражданско-правовых норм, содержащихся в жилищном и земельном законодательстве, Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[11] обосновывают выбор темы исследования и её актуальность.
Итак, цели настоящей работы можно сформулировать следующим образом:
Определение круга объектов гражданских прав, подпадающих под понятие жилое помещения, их оборотоспособности на современном этапе правового регулирования. Исследование специфики жилого помещения как объекта права собственности и как предмета договора продажи жилого помещения.
Исследование особенностей заключения, изменения и расторжения договора продажи жилого помещения.
Определение круга лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением при переходе права собственности на это имущество, на основе исследования правовых норм, устанавливающих основания их возникновения.
Исследование гражданско-правового назначения государственной регистрации договора и перехода прав собственности на жилое помещение и правовых последствий отсутствия такой регистрации.
При исследовании заявленных вопросов будут применяться юридико-формальный, системный методы, а при необходимости также и исторический.
1. Понятие, форма договора купли-продажи жилого помещения
В науке гражданского права договор термин «договор» имеет несколько значений:
1) юридический факт, лежащий в основе обязательства; 2) само договорное обязательство; 3) документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения; 4) подчеркивание способа правового регулирования правоотношений 5) наименование разновидности нормативно-правовых актов[12] . Рассмотрим договор продажи жилого помещения в значении правового института сделки и обязательства.
Правовой институт продажи жилых помещений. Как правовой институт купля-продажа – это совокупность правовых норм содержащихся в Гражданском кодексе Российской Федерации[13] и иных правовых актах, принятых с соблюдением ст.3 ГК РФ и регулирующих соответствующие договорные правоотношения. Основополагающее значение имеют правила, содержащиеся в главе 30 ГК РФ («Купля-продажа»).
Правовое регулирование договора продажи жилого помещения как отдельного вида договора продажи строится по следующей схеме. В параграфе 7 главы 30 ГК РФ содержатся специальные правила (ст.558 ГК РФ), устанавливающие особенности заключения договора продажи жилого помещения, и дополнительное существенное условие, без которого договор считается не заключенным. В силу того, что договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости, к нему применяются правила параграфа 7 главы 30 ГК РФ, регулирующие порядок его заключения, требования к форме, предмету, а также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (параграф 1 главы 30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора продажи жилого помещения к договору купли-продажи товаров проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли-продажи товаров (п.5 ст.454 ГК РФ).
Также при регулировании договора применяются общие положения общей части ГК РФ, в том числе глава 18 ГК РФ («Право собственности и другие вещные права на жилые помещения»), закрепляющие правила отчуждения жилых помещений, в котором проживают члены семьи собственника (ст.292 ГК РФ). Также применяются гражданско-правовые нормы, содержащиеся в жилищном, земельном законодательстве, Законе о государственной регистрации и т.д.
Основным элементом, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект - жилое помещение, рассматриваемый в следующей главе дипломной работы.
Договор продажи жилого помещения как сделка. При характеристике договора купли-продажи в учебной и иной юридической литературе традиционно подчеркивается, что этот договор является консенсуальным и возмездным.
Различие между реальными и консенсуальными договорами проводится в зависимости от момента их совершения. Для заключения консенсуального договора требуется надлежащим образом оформленное соглашение сторон по всем его существенным условиям. Для совершения реального договора обязательно не только взаимное волеизъявление, но и действие – передача вещи. В реальном договоре передача вещи является необходимым его условием, а не исполнением возникшего обязательства.
Договор продажи жилого помещения не является в классическом понимании консенсуальным или реальным договором. Данный договор не может быть охарактеризован как консенсуальный, поскольку заключение данного договора не связано исключительно с моментом достижения соглашения сторон по всем его существенным условиям. Договор продажи жилого помещения считается заключенным при соблюдении двух условий: должно быть достигнуто соглашение между сторонами по всем его существенным условиям и договор должен быть зарегистрирован в учреждении юстиции (ст.164, ч.2.ст.558 ГК РФ). Соглашение сторон по всем существенным условиям договора является необходимым условием для его государственной регистрации. В случае если в договоре будут отсутствовать данные условия, то в государственной регистрации такого договора должно быть отказано (п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации). Государственная регистрация договора, в свою очередь, является неотъемлемым условием для приобретения юридической силы самого соглашения сторон. Договор приобретает юридическую силу в момент его государственной регистрации, даже если в нем будет отсутствовать одно или несколько существенных условий, которые необходимы для его заключения. В данном случае думается, что юридическая сила такого договора будет сохраняться до тех пор, пока он не будет признан судом незаключенным.
Особенность договоров, момент заключения которых связан с моментом их регистрации, позволила выделить Е.С. Болтановой ещё один вид договоров - «региструмальные»[14] . Действительно, если для заключения данного договора не достаточно одного волеизъявления сторон по всем его существенным условиям, а классификационным критерием выделения договоров является именно момент их заключения, то думается, выделение в качестве самостоятельного вида региструмальных договоров вполне оправдано. В данном случае научная классификация гражданско-правовых договоров, критерием выделения которых является момент их заключения, дополняется региструмальными договорами.
Другим признаком договора продажи жилого помещения является его возмездность. Возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей – п.1 ст.423 ГК РФ. Исполнение договора продажи жилого помещения продавцом – передача жилого помещения – предполагает обязательное встречное удовлетворение со стороны покупателя, то есть предоставление продавцу эквивалента полученной вещи – предусмотренной договором денежной суммы.
Договор продажи жилого помещения как обязательство. Понятие договора продажи жилого помещения прямо в ГК РФ не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости.
По договору продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ). Тем более, как видно из текста нормативного определения, в неисчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости, специально включена квартира – наиболее распространенный вид жилого помещения. На основе общего определения договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора продажи недвижимости и положениями ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора продажи жилого помещения следующим образом:
По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную денежную сумму.
Договор продажи жилого помещения направлен на установление соответствующего обязательственного правоотношения и служит основанием возникновения обязательства купли-продажи. Последнее есть относительное правоотношение, порождающее личную правовую связь между продавцом и покупателем, направленное на приобретение права собственности на жилое помещение в обмен на денежный эквивалент. Между основными правами и обязанностями сторон договора продажи жилого помещения существует тесная связь и праву продавца (покупателя) корреспондирует обязанность продавца (покупателя).
Таким образом, купля-продажа жилого помещения как обязательство – это правоотношение, в котором одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную в договоре денежную сумму.
Форма договора продажи жилого помещения. Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ) и о письменной форме договора (п.2 ст.434 ГК РФ) имеют отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п.1 ст.432 ГК РФ).
Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК РФ о форме договора (п.2 ст.434 ГК РФ), и может быть выражено формулой «исключение исключения»[15] .
Подчеркнем, что в подтверждение факта заключения договора продажи жилого помещения сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания[16] . Несоблюдение формы договора продажи жилого помещения в данном случае влечет его недействительность (абз.2 ст.550 ГК РФ).
Гражданское законодательство выделяет два вида форм сделок: письменную (простую письменную форму и квалифицированную нотариальную) и устную (ст.158 ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы для сделок данного вида эта форма не требовалась (п.2 ст.163 ГК РФ). До введения в действие Закона о государственной регистрации для договоров купли-продажи жилых домов, части дома или дачи (находящихся в городе или поселке городского типа), если бы одной из сторон являлся гражданин (ст.239 ГК РСФСР), сохраняли силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК РФ (см. ст.7 Федерального закона от 26.01.96 № 15 «О введение в действие части второй ГК РФ»[17] ).
ГК РФ устанавливает обязательную нотариальную форму для договоров ренты (ст.584 ГК РФ) и ипотеки недвижимого имущества (п.2 ст.339 ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделок осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другими должностными лицами, имеющими право совершать такое нотариальное действие.
Введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. И если ранее государственная регистрация являлась как бы придатком к форме сделки (в ГК РСФСР правила о регистрации жилого помещения содержались в статьях, именовавшихся «Форма договора купли-продажи жилого дома»), то с «возвращением» полноценного оборота жилых помещений она получила самостоятельное значение способа фиксации сделки, влекущего признание ее государством.
Таким образом, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не стало общим правилом гражданского законодательства, да в этом и нет необходимости при условии соблюдения сторонами сделки правил государственной регистрации.
2. Существенные условия договора
2.1. Предмет договора купли-продажи жилого помещения
В литературе традиционно предметом договора признается вещь или иной объект гражданских прав[18] . Такой подход соответствует законодательным положениям ст.554, п.2 ст.572, п.5 ст.576 ГК РФ. В.В. Витрянский же считает, что предметом договора продажи недвижимости является два рода объектов: продаваемое недвижимое имущество и действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества[19] . С таким суждением вряд ли можно согласиться. При предложенном подходе происходит смешение договора-сделки и договора-обязательства, тогда как эти явления различны. Как юридический факт договор порождает соответствующее правоотношение, и волеизъявление сторон направлено лишь на определенные условия товарно-денежного обмена. Одним из таких условий является предмет договора – объект гражданских прав. В силу того, что норма (например, п.1 ст.8, п.2 ст.307 ГК РФ) придает соглашению значение юридического факта, являющегося основанием правоотношения, возникает договорное обязательство. Действия по передаче имущества, уплате денег составляет объект обязательства по купле-продаже[20] . Таким образом, продаваемое недвижимое имущество является предметом договора (сделки), по которому должно быть достигнуто соглашение контрагентов (п.1 ст.432 ГК РФ). Сама сделка служит основанием для возникновения иного рода явления – обязательственного правоотношения, объект которого составляет определенные действия.
Поскольку предмет договора продажи составляет его объект, то сфера действия договора продажи жилого помещения может быть определена путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием жилое помещение.
В настоящее время гражданское законодательство выделяет несколько видов жилых помещений. К ним, согласно ст.16 ЖК РФ относятся:
-квартира;
-жилой дом;
-часть квартиры, жилого дома;
-комната.
Сделки по отчуждению квартиры на практике наиболее распространены. Следует заметить, что в ст.289 ГК РФ идет речь о квартире как объекте права собственности (во время принятия ГК РФ конструктивные особенности квартиры не имели правового значения). Безусловно, связано это было с тем, что до принятия Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»[21] , по которому осуществлялась безвозмездная передача жилых помещений в собственность граждан, квартиры в многоквартирных домах, как правило, находились в жилищном фонде, принадлежащем государству на праве собственности (ст.5 ЖК РСФСР). Поскольку весь многоквартирный дом принадлежал государству, вопрос о распределении бремени содержания общих помещений такого дома не возникал, поскольку финансирование текущего и капитального ремонта осуществлялось за счет средств жилищно-эксплуатационных организаций, а в случае их недостатка за счет государственного бюджета (ст.149 ЖК РСФСР). С введением в действие Закона о приватизации жилищного фонда граждане, проживающие в квартирах многоквартирных домов, получили возможность стать собственниками этих квартир, и, соответственно, приняли бремя их содержания (ст.210 ГК РФ). В связи с этим обстоятельством возник вопрос о правовом статусе общих помещений многоквартирного дома. Данная ситуация была разрешена путем установления режима долевой собственности на общие помещения в многоквартирном жилом доме (ст.289 ГК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома пропорциональна размеру общей площади квартиры (ст.37 ЖК РФ). Примерный перечень общего имущества перечислен в ст.290 ГК РФ.
Поскольку по общим правилам участник долевой собственности вправе осуществлять отчуждение своей доли (п.2 ст. 246 ГКРФ), то во избежание негативных последствий (например: отчуждение доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения) необходимо было урегулировать правовой режим доли в праве собственности на общее имущество. В данном случае ГК РФ содержит запрет на отчуждение доли отдельно от самой квартиры (п.2 ст.290 ГК РФ). Поскольку собственник осуществляет права распоряжения принадлежащим ему жилым помещением (п.1 ст.209 и ст.288 ГК РФ), то по договору продажи жилого помещения он передает покупателю права собственности, как на жилое помещение, так и права на общие помещения многоквартирного дома. Причем права на общие помещения переходят по договору автоматически (в силу прямого указания закона на принадлежность собственнику квартиры доли в праве общей собственности), и в договоре продаже нет необходимости указывать на передачу таких прав.
Новеллой ЖК РФ стало расширение прав собственников квартир в многоквартирном доме. С соответствие со п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит кроме общих помещений, несущих конструкций дома, механического и другого оборудования, еще и земельный участок с элементами озеленения и благоустройства на котором расположен данный дом.
Пунктом 4 ст.37 ЖК РФ также устанавливается невозможность выдела и отчуждения доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома отдельно от жилого помещения. Более того, п.2 ст.38 ЖК РФ прямо закрепил, что условия договора, согласно которым переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Следующим видом жилого помещения является жилой дом. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п.2 ст. 16 ЖК РФ). Причем речь идет об индивидуальном жилом доме, а не многоквартирном, поскольку последний состоит из общего имущества собственников помещений и совокупности квартир, которые как раз и представляют собой отдельные объекты гражданских прав жилого назначения[22] .
Следует заметить, что правовой режим жилого дома и квартиры не совпадает. В соответствие с п.1 ст.15 Земельного Кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ1 собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. ЖК РФ, как было отмечено, право общей собственности на земельный участок признает только за собственниками квартир в многоквартирных домах. На отношения с индивидуальными жилыми домами такое правило не распространяется. Именно в этом месте и проходит демаркационная линия между договором продажи, предметом которого является квартира, выступающая только как специфический объект права собственности и договором продажи, предметом которого выступает жилой дом.
Земельным и гражданским законодательством рассматриваются два случая перехода прав на земельный участок при отчуждении здания или другой недвижимости.
Во-первых, собственник здания может обладать правом собственности на земельный участок. В соответствие со ст.273 и п.2 ст.552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Как видно из представленной нормы ГК РФ собственнику здания и земельного участка предоставляется право выбора правового режима земельного участка (либо оставить у себя в собственности земельный участок, либо продать вместе с располагающейся на нем недвижимостью). ЗК РФ исходит из императивного правила, согласно которому отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением указанных в нем случаях (п.4 ст.35 ЗК РФ).
В связи с выявленной неопределенностью в правах собственников земельных участков, необходимо решить вопрос о том, какое законодательство подлежит применению.
Абзац 2 п.2 ст.3 ГК РФ, предусматривает, что «нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу». В абз.2 п.1 ст.2 ЗК РФ предусмотрено аналогичное правило. Оба акта относятся к федеральным законам, что подразумевает их одинаковую юридическую силу, что не позволяет установить приоритет в действии. Однако в теории права в зависимости от объема действия нормы они классифицируются на общие, которые распространяются на род данных отношений в целом, и специальные, действующие только в пределах конкретного вида отношений; при этом приоритет отдается специальным нормам[23] . Поскольку ЗК РФ, будучи актом комплексного законодательства, включает нормы гражданского права и регулирует отношения по поводу распоряжения земельными участками (п.3 ст.3 и ст.ст.35,37 ЗК РФ), земельное законодательство в этой части следует признать специальным по отношению к гражданскому законодательству, содержащему общее регулирование соответствующих отношений.
Таким образом, в рассматриваемом случае применению подлежит ЗК РФ. Приведенная позиция подтверждается также толкованием положений ЗК РФ, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) в постановления от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»[24] . Так, в п.11 названного постановления разъясняется, что согласно п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Иначе говоря, земельный участок и располагающийся на нём жилой дом при их отчуждении, если они принадлежат одному собственнику, в обязательном порядке должны быть отчуждены вместе. Таким образом, предмет договора продажи жилого дома должен быть представлен в виде двух объектов – земельного участка и жилого дома. В противном случае договор должен считаться ничтожным как не соответствующий требованиям закона, поскольку ЗК РФ не устанавливает, что такая сделка оспорима и не предусматривает других последствий нарушения (ст.168 ГК РФ).
Во-вторых, земельный участок может принадлежать гражданам и юридическим лицам на основе других вещных (право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненном наследуемом владении) и обязательственных прав (аренда).
Согласно п.1 ст.35 ЗК РФ, п.3 ст.552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости,
В силу указанных норм покупатель жилого дома вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом.
Если жилой дом находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования (пожизненном наследуемом владении), а покупателю согласно ст.ст. 20, 21 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло такое право на земельный участок в связи с приобретением жилого дома (п.2 ст.268, п.1 ст.271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность.
Покупатель жилого дома, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым жилым домом и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка[25] .
Следует обратить внимание, что к новому собственнику жилого дома (арендатору) до оформления договорных отношений с собственником земельного участка права пользования этим участком переходят вместе с обязанностью по внесению арендной платы. Однако если собственник земельного участка до оформления договора аренды новым собственником дома не будет информирован о переходе данных прав и обязанностей к новому лицу, и предъявит требования об уплате арендных платежей бывшему собственнику дома, последний не обязан исполнять эту обязанность. Если бывший собственник дома все-таки исполнит обязанность по оплате арендных платежей, то общая сумма таких платежей расценивается как неосновательно приобретенное имущество (ст.1102 ГК РФ) и может быть истребована с нового собственника в судебном порядке.
Помимо прав на земельный участок собственнику жилого дома могут также принадлежать находящиеся на земельном участке обслуживающие такой дом строения и сооружения (гаражи индивидуального пользования, сараи, бани и т.д.). Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. №37 (ред. от 04.09.2000)[26] такой комплекс имущества рассматривается как домовладение и представляет собой объект инвентаризационного учета[27] . При проведении технической инвентаризации домовладения составляется единый технический паспорт, в котором отражается, описывается и индивидуализируется каждое здание, строение, сооружение[28] . В техническом паспорте также отражается принадлежность каждого здания конкретному собственнику на основе поступившей информации от учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[29] .
Гражданским законодательством домовладение не рассматривается как единый объект вещных прав. Любые недвижимые объекты (например, жилой дом и гараж), которые входят в состав домовладения представляют собой отдельные объекты гражданских прав и могут иметь разных владельцев и разный правовой режим. Права на такие объекты могут приобретаться по разным основаниям и в разное время. Например, на земельном участке может располагаться жилой дом, который может принадлежать на праве собственности нескольким лицам (общая собственность). Если сособственником жилого дома на земельном участке было осуществлено строительство гаража, то остальные сособственники не приобретают на него вещные права, а право собственности на такое строение, входящее в состав домовладения, приобретает лицо, его построившее (п.1 ст.218 ГК РФ).
Если при технической инвентаризации домовладения будет выявлена самовольная постройка, то лицо, её осуществившее, может приобрести на неё право собственности только по решению суда (п.3 ст.222 ГК РФ). До приобретения права собственности на самовольную постройку, лицо, ее осуществившее, не вправе ей распоряжаться, в том числе отчуждать (п.2 ст.222 ГК РФ). Однако гражданским законодательством любое находящееся на земельном участке здание, являющееся недвижимым объектом и входящее в состав домовладения, рассматривается как отдельный объект гражданских прав. То есть, если одним зданием (самовольная постройка) распоряжаться нельзя в силу прямого запрета, то это обстоятельство не является препятствием для распоряжения другим зданием (жилым домом, его частью), если они расположены на обособленном земельном участке и входят в состав домовладения.
Гражданское законодательство позволяет собственнику домовладения распоряжаться любым, входящим в его состав недвижимым объектом. Это означает, что предмет договора купли-продажи может состоять из любого объекта входящего в состав домовладения. Однако если предметом договора продажи жилого помещения является жилой дом (часть жилого дома), а сведений о передаче обслуживающих такой дом строений и сооружений в предмете договора не содержится, то данный комплекс имущества рассматривается гражданским законодательством и судебной практикой[30] как совокупность главной вещи и принадлежности. Если договором не предусмотрено иное, то принадлежности (обслуживающие сооружения и строения) следуют судьбе главной вещи (ст.135 ГК РФ). Приобретение и государственная регистрация права на жилой дом влечет приобретение прав и на хозяйственные постройки по тому же основанию (правоустанавливающему документу)[31] .
Однако, если в состав домовладения входит самовольная постройка и право собственности на неё не зарегистрировано, то при отчуждении жилого дома у покупателя не могут возникнуть права на такую постройку. Для приобретения новым собственником жило