СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
1. СУЩНОСТЬ И ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ 5
1.1. Зарождение института ипотеки 5
1.2. Развитие ипотеки в России 11
2. РЫНОК ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. ИНСТРУМЕНТЫ И МИРОВОЙ ОПТЫТ. 17
2.1. Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по
кредитам 17
2.2. Риски ипотечного кредитования 24
2.3. Ипотечный рынок 32
2.4. Мировой опыт ипотечного кредитования 36
2.4.1. Американская модель ипотечного кредитования 37
2.4.2. Немецкая модель ипотечного кредитования 42
З. ИПОТЕКА И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕЕ РАЗВИТИЯ В РОССИИ. 48
3.1. Порядок предоставления ипотечного кредита
коммерческими банками. 48
3.2. Становление и развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в
Российской Федерации 52
3.3. Модели привлечения банками ресурсов для
ипотечного кредитования 62
3.4. Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и перспективы его
развития 65
3.5. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской
Федерации и перспективы его развития 75
3.6. Рынок ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге. 82
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 87
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 90
ВВЕДЕНИЕ
В России рынок ипотечного жилищного кредитования только зарождается и понятия «ипотека», «закладная» еще не стали привычными для большинства россиян.
Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной
стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование
спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка
государством развития ипотечного кредитования является одной из основных
предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое
место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и
тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и
надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу.
Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека,
общественные процессы, происходящие в обществе.
В данной дипломной работе мной будет рассмотрена необходимость и
возможность организации ипотечного кредитования в Российской Федерации как
целостной системы, основанной на развитии рыночных кредитно-финансовых
механизмов и возможности использования мирового опыта. В работе освещены
вопросы, связанные с рынком ипотечного кредитования как целостной системы.
Рассмотрены схемы расчетов при предоставлении кредитов и проведен анализ
возможных рисков. Рассмотрен первичный и вторичный рынок ипотечного
кредитования, перспективы развития, его нормативно-правовое обеспечение, а
также уделено внимание состоянию ипотеки в Санкт-Петербурге.
1. СУЩНОСТЬ И ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ
1.1. Зарождение института ипотеки
Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в
историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую
систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э.,
предшественник солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. До н. э.),
согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее
движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои
знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу
завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к
наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать
«собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с
подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае
невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной
собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника
(обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит
обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали
ипотекой.[1]
На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.
Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.
В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков.[2]
Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800
ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными.
Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и
другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п.
Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для
этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне
были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот,
предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых - это был самый низкий
процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в
России в Х1Х в.).
Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно
небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на
доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к
более прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке. Здесь необходимо
пояснить, что первая стадия "фидуция" возникла и развивалась в
древнеримском праве. В начале развития классического римского права
появился "пигнус" (pignus, от лат., неформальный залог), и лишь затем
собственно "ипотека". При этом сами договоры о залоге первоначально были
лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах).
Основная суть "фидуции" заключалась в том, что сразу по заключению договора
официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость,
сам предмет передавался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить
недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка
(или договор) "фидуция" также прошла свою эволюцию.
На первом этапе развития института "фидуции" должник не обладал
практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или
требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В
дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio
fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора.
Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые
моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны
заемщику.
Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно
прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора.
Договор "пигнуса" (договор о залоге на стадии "пигнуса") предусматривал
передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во
владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком
обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор
не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором
оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои
средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При
этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость
(предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств
должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между
выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок
тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были
предметом особого судебного разбирательства.
Появление последней стадии института ипотеки - собственно самой ипотеки - было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.
Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, на
залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был,
во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые
заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении
должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую
вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы
оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала
простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в постклассическое
время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже
обладали правовой силой. Такой же силой обладали частные документы,
подписанные тремя и более свидетелями. Институт классической ипотеки также
проходил свои этапы и свою эволюцию. Вводились различные легальные ипотеки,
действовавшие без согласия сторон. В них включались ипотеки по закону
(императора): ипотека инвестора на инвестиции, ипотека "фиска" на имущество
неплательщика налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на
имущество мужа, ипотека церкви и так далее.
Необходимо отметить, что все виды ипотеки (может быть, за исключением
ипотеки церкви) сохранились и действуют до настоящего времени во многих
странах. В тот же период начали действовать субординированные по времени
ипотеки, принцип которых был единственным: "qui prior est tempore potior
est jure" - кто первый (во времени), тот и сильнее в праве. Уже в
постклассическом римском праве стали возникать субординированные ипотеки
для упорядочения взаимоотношений между кредиторами в зависимости от рода
ипотеки. Во-первых, ипотека делилась по законодательной принадлежности - по
степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшую силу имели
ипотеки "по закону" - фискальные, далее следовали ипотеки, оформленные
официальными документами, за ними - ипотеки, оформленные частными
документами и лишь затем - ипотеки, оформленные простыми соглашениями.
Ипотека, ранжированная по виду (роду), всегда была наиболее приоритетной, и
лишь после установления ранга (приоритетности) данной ипотеки, в
соответствии со временем их оформления ранжировали остальные. В связи с
тем, что преимущество, принадлежащее первым субординированным ипотекам, а
также их кредиторам, угрожало правам младших (или последующих) кредиторов,
несло невыгодные для них условия, младшие кредиторы имели право - сами
расплатиться со всеми предыдущими кредиторами по долгам первым ипотек и
сами осуществлять торги заложенного имущества в случае невыплаты долга
заемщиком. При этом, кредиторы никогда не имели права на приобретение
данной недвижимости в собственность, так как это противоречило бы правовой
сути ипотеки, устанавливающей равные права для обеих сторон залога (в
противном случае различные злоупотребления кредиторов с недвижимостью
мешали бы становлению и широкому распространению ипотеки как массового
инвестиционного института). Лишь в исключительных случаях по разрешению
государственного органа данное право могло перейти к кредитору с условием
предоставления должнику дополнительного срока (2 лет) для выплаты долга.[3]
Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков.[4]
Постепенно ипотека входит и в средневековое законодательство. В
Германии не ранее XIVстолетия (до этого господствует принцип личной
ответственности за долги, во Франции - с конца XVI в. действовала
негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже
две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-
вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при
посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом
получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение
должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным
вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в
особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная
ипотека по самой своей природе не делима, она основана на праве получения
удовлетворения». «Hypotheka est tota in tota, et tota in qualibet parte»
-право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном
ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа
частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в
полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило,
имение) и не зависела от смены владельца.
Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права,
в обеспечение которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо
нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение
требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но
не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским
правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву
ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая
проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения
удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVII-XIX
столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в
соответствии с гласностью), ее размером (фиксированным в ипотечной книге),
наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге
записей. При рецепции римского права ипотека перешла в европейское
законодательство. В дореволюционной России ипотека как юридическое право
действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в
случае невыполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение
иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось. В США и
Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период
выполнения должником основного обязательства все права на владение
имуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеке.
Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.[5]
1.2. Развитие ипотеки в России
Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования.
Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.
В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства –
санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате
и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерцколлегии.
Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти
банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.[6]
29 октября 1768 года манифестом Екатерины II в России впервые
юридически был закреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия
бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и
Санкт-Петербурге 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов
на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного
банка, который был образован в 1786 .г с целью организации Ипотечного
кредита землевладельцам, главным образом дворянству.
В том же заемном банке была образована страховая экспедиция – первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк. [7]
В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов
гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно
регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах
(при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу):
с казной; между частными лицами.
Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения.
С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.
В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в
связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались
все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них
учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные
учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация
долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В
1863 г. было учреждено Общество взаимного кредита.
С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных
ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений
тесно переплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX -
XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет
российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя
именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и
недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).
Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в
1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. – 294,9
млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб.
Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим
Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых
государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи
помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых
рыночных институтов резко изменили последующую кредитно - финансовую
политику государства.
По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.
В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.
Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав
ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной
территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных
листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке,
имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество
"уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были
излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и
рантье.
На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году)
была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей
земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883
- 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При
его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном
помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого
имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно
высока и составляла 7,5 - 8,5 процентов годовых.
Государственный дворянский земельный банк основанный в 1885 году поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет).
Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка.
В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годовых.
В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.
В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек.
К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15 450.
Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11.
В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.
К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.
В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.
Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному
развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства.
Россия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной
Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными
обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала
над всей Европой.
Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.[8]
В России послереволюционного периода залоговое право продолжало
существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения
института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности
вещей, и, прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем
70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в
малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по
распоряжению имуществом.[9]
Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с
введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.
В нем нашли отражение следующие положения:
— основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой,
предмет ипотеки;
— порядок заключения договора об ипотеке;
— закладная как ценная бумага;
— государственная регистрация ипотеки;
— обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
— переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим
лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
— последующая ипотека;
— уступка прав по договору об ипотеке;
— обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и
реализация указанного имущества;
— особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений,
жилых домов и квартир.[10]
Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу
ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс
Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации на
недвижимое имущество и сделок с ним» и др.
2. РЫНОК ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. ИНСТРУМЕНТЫ
И МИРОВОЙ ОПТЫТ.
2.1. Инструменты ипотечного кредитования,
схемы расчетов платежей по кредитам
В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.
Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.
Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:
- обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;
- снижение рисков ипотечного кредитования;
- обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.
Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:
- ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);
- источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;
- необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.[11]
Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.[12]
Первая группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает
такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту
осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой
кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет - это
денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени.
Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.
Для расчета платежей по кредиту применяется следующая формула:
P(r
R =
1-(1+r) -n где
R - размер месячного платежа по кредиту;
P - сумма ипотечного кредита; n - общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев); r - процентная ставка по кредиту за месяц.[13]
Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых, дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России.[14]
В целях анализа, а также по просьбе заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется следующая формула:
1-(1+r) -t
P t = R ( r где
P t - баланс долга на конец t-го периода;
R - размер ежемесячного взноса; t - оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока; r - процентная ставка по кредиту за месяц.
Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.
Вторая группа кредитов - ипотечные кредиты с переменными выплатами - подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.
Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.
В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с
переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной
ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в
соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально
расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита.
Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной
ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку,
делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода
кредита, характеризующегося переменной ставкой.
При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.
Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно: не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов; частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным; возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика; относительная сложность инструмента.
При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5-2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.
Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.
Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.
В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных
банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный
итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга.
Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие: в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока
«шаровой» платеж в счет погашения долга; частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом, то есть в
течение кредитного срока уплачиваются проценты и частично погашается
основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга; замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании
срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент.
Недостатком кредита с «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока.
Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.
Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, - индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.
Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса: платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность; номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.
Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.[15]
Разновидностью кредита с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая – сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, н